[ 黎廣軍 ]——(2006-4-27) / 已閱27715次
現(xiàn)在的問題是：應(yīng)以什么樣的擔(dān)保物權(quán)作為業(yè)主支付擔(dān)保。如前所述，學(xué)術(shù)界有三種主流觀點，一是法定抵押權(quán)說，二是優(yōu)先受償權(quán)說，三是留置權(quán)說。
對業(yè)主來說，留置權(quán)如同法律強行將建設(shè)工程抵押給承包商，猶如一種法定抵押權(quán)。對法律來說，留置權(quán)有優(yōu)先受償?shù)膶傩裕q如一種優(yōu)先受償權(quán)或優(yōu)先權(quán)。對承包商來說，留置權(quán)是一種法定擔(dān)保物權(quán)。如此看來，上述三種觀點似乎是從業(yè)主、法律、承包商三個不同角度描述同一擔(dān)保物權(quán)。另一方面，如果建設(shè)工程已經(jīng)“法定抵押”給承包商，再“意定抵押”給銀行就有重復(fù)抵押之嫌；此外，依法拍賣工程的權(quán)利應(yīng)是擔(dān)保物權(quán)，而不是擔(dān)保物權(quán)具有的優(yōu)先受償權(quán)或優(yōu)先權(quán)。所以，《合同法》第286條所涉擔(dān)保物權(quán)應(yīng)是施工留置權(quán)。
4 施工留置權(quán)制度的主要規(guī)則
4.1 施工留置權(quán)采用登記制而非占有制
法學(xué)通說，動產(chǎn)的物權(quán)公示是占有而不動產(chǎn)的物權(quán)公示是登記，因此不動產(chǎn)留置只須在不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記留置權(quán)而無須占有不動產(chǎn)，如同不動產(chǎn)抵押那樣。況且，任何人未經(jīng)業(yè)主同意或法院判決而強行占有他人不動產(chǎn)將構(gòu)成惡意無權(quán)占有，因此理論上無法設(shè)立“占有不動產(chǎn)”的留置權(quán)。我國物權(quán)法草案也規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)公示采用登記制，只要再定義出不動產(chǎn)施工留置權(quán)，《合同法》第286條的法理問題將迎刃而解。
4.2 施工留置權(quán)的基本原理
施工留置權(quán)是一種基于“共有財產(chǎn)”的權(quán)利。如果債權(quán)到期后不獲支付，債權(quán)人可依法扣留自己創(chuàng)造的不動產(chǎn)物權(quán)，以阻止任何人不當(dāng)?shù)美Ｈ绻麡I(yè)主仍不付款或已無償付能力，留置權(quán)人可通過法律程序取消業(yè)主的回贖權(quán)，然后依法拍賣不動產(chǎn)以兌現(xiàn)留置權(quán)。但法律上財產(chǎn)共有人有優(yōu)先購買權(quán)，勝訴留置權(quán)人不能立即實施拍賣；敗訴業(yè)主和抵押權(quán)人仍然可在法定時間內(nèi)贖買留置權(quán)，以免不動產(chǎn)被賤賣而導(dǎo)致更大損失。
4.3 施工留置權(quán)人及其限制
理論上，凡向不動產(chǎn)施工 (新建、改建、裝修、維修等) 提供了直接勞動、材料、設(shè)備并與業(yè)主有直接合同關(guān)系或通過合同鏈與業(yè)主有間接合同關(guān)系的人有留置權(quán)，包括工人、供應(yīng)商、分包商、承包商，但不包括供應(yīng)商的工人和供應(yīng)商。這不但意味著可以解決工人欠薪和材料欠款等問題從而消滅連環(huán)三角債，而且意味著不動產(chǎn)施工不適用善意取得制度以保護勞動者權(quán)益。但工程分包層次不受制約可能導(dǎo)致許多問題，規(guī)定與業(yè)主、承包商或某1級分包商有直接合同關(guān)系的人才有留置權(quán)，可能是我國現(xiàn)階段較合適的做法。
4.4 施工留置權(quán)的優(yōu)異特性
(1) 留置權(quán)具有二次效力，第一次效力成立留置權(quán) (債權(quán)到期后扣留財產(chǎn)的客體或財產(chǎn)的權(quán)利)，第二次效力實現(xiàn)留置權(quán) (折價或拍賣受償)。利用兩次效力之間的緩沖時間，雙方可以充分協(xié)商解決問題的辦法。
(2) 債權(quán)人首次工作的瞬間發(fā)生了債，其留置權(quán)隨之生效，但債權(quán)到期并登記后才能正式生效。由于施工留置權(quán)“時光倒流”至工程物權(quán)誕生時生效，而抵押權(quán)不能在物權(quán)誕生前生效，因此施工留置權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)高于工程抵押權(quán)。但工程抵押權(quán)人通過業(yè)主付給債權(quán)人作為工程費的貸款部分，應(yīng)視為贖買了債權(quán)人的留置權(quán)并取得優(yōu)先順位，因而優(yōu)先于其后登記的留置權(quán)。
(3) 留置權(quán)具有不可分性，其效力遍及于合同標(biāo)的所涉財產(chǎn)。施工留置權(quán)成立于建筑上，或土地上，或兩者之上。例如，綠化工程的施工留置權(quán)人應(yīng)拍賣不動產(chǎn)而不是花草樹木，因為后者已溶合于該不動產(chǎn)。
(4) 留置權(quán)具有保障清償債權(quán)的“物上代位性”。由于債權(quán)不消失，留置權(quán)就不失效，因此，誰擁有留置物的所有權(quán)，誰就要負(fù)責(zé)清償留置索賠。被登記了留置權(quán)的不動產(chǎn)將難以轉(zhuǎn)讓、出售和抵押籌資。
4.5 施工留置權(quán)可以解決工人欠薪問題
2004年10月24日公布的最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第26條規(guī)定：“實際施工人以轉(zhuǎn)包人、違法分包人為被告起訴的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理。實際施工人以發(fā)包人為被告主張權(quán)利的，人民法院可以追加轉(zhuǎn)包人或者違法分包人為本案當(dāng)事人。發(fā)包人只在欠付工程價款范圍內(nèi)對實際施工人承擔(dān)責(zé)任”。
如前所述，承包人之訴是“對物之訴”，因此，工人“代位”承包人向欠付工程價款的發(fā)包人主張權(quán)利，如同拒絕給付勞動在不動產(chǎn)中的價值。如果法律賦予了工人留置權(quán)，而業(yè)主、承包商、分包商未能對工人的留置權(quán)登記提出有效異議登記，工人其實就已經(jīng)不訴而勝；工人要么獲得支付，要么申請依法拍賣不動產(chǎn)。
位于合同鏈最末層的工人有代位訴訟權(quán)，合同鏈中的其他債權(quán)人有代位訴訟權(quán)也就不存在法律障礙。
4.6 業(yè)主以第三方保證解除留置權(quán)登記
發(fā)生留置權(quán)登記后，業(yè)主可向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提交一份法律認(rèn)可的第三方保證，同時解除留置權(quán)登記，以免協(xié)商期間影響業(yè)主不動產(chǎn)的銷售或抵押籌資。該保證的保額應(yīng)是留置權(quán)登記金額的100%以上，包括預(yù)計的留置權(quán)利息和訴訟費、律師費等賠償金在內(nèi)。
4.7 承包商付款保證和最低價中標(biāo)
業(yè)主只對合同價款承擔(dān)支付責(zé)任。業(yè)主賠付工人、供應(yīng)商、分包商的留置索賠后有權(quán)向承包商索賠，因此承包商應(yīng)向業(yè)主提交付款保證。該保證在不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記備案。如果業(yè)主已按合同付足了工程款給承包商，工人、供應(yīng)商、分包商的留置權(quán)登記將變成對承包商付款保證的索賠，如同業(yè)主提交了一份第三方保證后可以解除留置權(quán)登記那樣。付款保證人必然會拒絕報價太低和信用不良的投標(biāo)人，以防其虧損或破產(chǎn)或無信用而導(dǎo)致賠付，這樣就可以保障實行最低價中標(biāo)。
4.8 施工留置權(quán)可以消滅墊資工程
法律上，債權(quán)到期后債權(quán)人才能行使留置權(quán)。工人、供應(yīng)商、分包商應(yīng)在最后一次履行工作或供料后一次性申請登記留置權(quán)。此時債權(quán)人已完成合同任務(wù)，任何人都無法阻止他依法行使留置權(quán)，也不會由于留置索賠的爭議或訴訟而影響施工質(zhì)量與工期。如果經(jīng)常不獲支付，債權(quán)人可依法終止與承包商或分包商的合同，然后依法登記留置權(quán)。施工留置權(quán)可在施工期間解決合同鏈中各個環(huán)節(jié)的到期債務(wù)，因而可以消滅墊資工程。如果業(yè)主強迫承包商墊資而不按合同付足工程款，承包商就會拖欠工資、材料款，讓債權(quán)人去留置業(yè)主不動產(chǎn)。付款保證人還必然會禁止承包商向業(yè)主承諾墊資，以防留置權(quán)登記變成對承包商付款保證人的索賠。
4.9 申請文件的公證和惡意留置的防范
施工留置權(quán)是法律賦予特定債權(quán)人的自力救濟權(quán)利。債權(quán)人申請登記留置權(quán)無須事先經(jīng)過任何人同意，但登記后必須以有回執(zhí)的郵件通知業(yè)主和承包商。為防范無端在他人不動產(chǎn)上登記留置權(quán)，應(yīng)該規(guī)定：未登記“開工通知”的不動產(chǎn)禁止登記留置權(quán)，并且，登記“完工通知”一段法定時間后截止登記留置權(quán)。
總共4頁 [1] 2 [3] [4]
上一頁 下一頁
