[ 湯偉 ]——(2013-3-27) / 已閱11484次
執(zhí)行法院對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行拍賣是民事執(zhí)行程序中常用的強(qiáng)制執(zhí)行措施，但在標(biāo)的物為房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，由于其具有不能移動(dòng)位置的特點(diǎn)，在司法拍賣后的交付以及所有權(quán)轉(zhuǎn)移方式上非常復(fù)雜，而目前我國(guó)法律缺乏相應(yīng)的明確規(guī)定，致使拍定不動(dòng)產(chǎn)的后續(xù)交付工作存在障礙。
一、產(chǎn)生拍定不動(dòng)產(chǎn)交付問(wèn)題的成因
（一）查封后案外人承租或強(qiáng)占房屋
執(zhí)行法院依法辦理查封手續(xù)后，被執(zhí)行人擅自將房屋出租、出售或抵債給他人，或者案外人強(qiáng)行占有房屋拒不搬出，是目前拍定不動(dòng)產(chǎn)難以向買受人實(shí)際移交的最主要情形。產(chǎn)生這種情況有三方面原因。
一是執(zhí)行法院因素。在主觀上，執(zhí)行法院認(rèn)為只要如實(shí)披露房屋上的權(quán)利及效用瑕疵，即可免除拍賣成交后的移交責(zé)任。另外，執(zhí)行法院認(rèn)為買受人在辦理過(guò)戶手續(xù)后亦可以行使物上請(qǐng)求權(quán)，進(jìn)而再申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。在客觀上，現(xiàn)有查封方式對(duì)外公示效力不充分，案外人無(wú)法知曉房屋的查封狀態(tài)。同時(shí)，穩(wěn)定因素壓倒一切，執(zhí)行法院力避強(qiáng)制執(zhí)行。
二是案外人因素。案外人在租用或者受讓房屋時(shí)，沒(méi)有事先查明該房屋的權(quán)屬狀況和權(quán)利負(fù)擔(dān)，其主觀上存在過(guò)失。而在被執(zhí)行法院要求搬出房屋時(shí)，案外人既沒(méi)意識(shí)到抗拒執(zhí)行的法律后果，也不主動(dòng)尋求法律途徑的權(quán)利救濟(jì)，只是一味地拒絕遷退。最后，為實(shí)現(xiàn)自身債權(quán)或者裝修利益，案外人會(huì)以從房屋上遷出、騰退為條件與買受人展開談判。除非買受人接受其要求，否則案外人將繼續(xù)強(qiáng)占該房屋。
三是被執(zhí)行人因素。被執(zhí)行人為了投機(jī)取巧、謀取私利，擅自將已被執(zhí)行法院依法查封的房屋出租、轉(zhuǎn)讓或者抵償給不知情的案外人，或者與他人惡意串通，安排案外人強(qiáng)行占有房屋，以達(dá)到逃避、拖延或者抗拒執(zhí)行的目的。
（二）不能提交土地紅線圖或者房屋測(cè)繪報(bào)告
實(shí)務(wù)中，土地、房屋管理部門以買受人出具拍賣標(biāo)的物紅線圖或者測(cè)繪報(bào)告作為辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的前置條件，但是執(zhí)行法院與其在觀念和操作上未能統(tǒng)一，致使拍定不動(dòng)產(chǎn)不能過(guò)戶的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。關(guān)于有無(wú)必要?jiǎng)澗�、測(cè)繪的問(wèn)題，執(zhí)行法院認(rèn)為只要在過(guò)戶裁定書中寫明拍賣標(biāo)的物的名稱、位置、面積、結(jié)構(gòu)等信息，再結(jié)合權(quán)利證書，即可確定該標(biāo)的物的唯一性。而土地、房屋管理部門則認(rèn)為劃線、測(cè)繪是為了明確拍賣標(biāo)的物的輪廓與邊界，尤其在標(biāo)的物上設(shè)定有其他權(quán)利或者多家法院查封互有重疊的情況下，只有查清拍賣部分的方位、界限，方能公平保護(hù)買受人和其他權(quán)利人的利益。關(guān)于由誰(shuí)組織劃線、測(cè)繪的問(wèn)題，執(zhí)行法院和土地、房屋管理部門均認(rèn)為是對(duì)方的職責(zé)。
（三）買受人拒絕承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)
通過(guò)司法拍賣程序處置土地、房屋所產(chǎn)生的稅收問(wèn)題，我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)、司法解釋均未明確提及。實(shí)務(wù)中，因買受人不按稅務(wù)機(jī)關(guān)要求繳付有關(guān)稅費(fèi)導(dǎo)致辦證機(jī)關(guān)拒絕辦理過(guò)戶手續(xù)的情況并不鮮見。關(guān)于稅費(fèi)承擔(dān)，有兩個(gè)問(wèn)題存有爭(zhēng)議。一是應(yīng)否征稅、征哪些稅。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，強(qiáng)制拍賣屬于國(guó)家司法行為的范疇，拍賣土地、房屋不應(yīng)被征稅。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，強(qiáng)制拍賣與商業(yè)拍賣無(wú)異，仍屬交易行為，應(yīng)當(dāng)納入征稅范圍。拍賣房屋或者土地的，除收取契稅、手續(xù)費(fèi)等常規(guī)稅費(fèi)外，還應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。二是向誰(shuí)征收、如何征收。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，因被執(zhí)行人下落不明或無(wú)力清繳，為確保稅收安全、足額征繳，應(yīng)向買受人征收全部稅費(fèi)。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，買受人只需繳付除營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅以外的其他稅費(fèi)。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》和《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，前述稅種均應(yīng)向被執(zhí)行人征收。具體操作上，執(zhí)行法院可直接從拍賣成交款中優(yōu)先扣劃。
（四）異地交付時(shí)當(dāng)?shù)夭块T消極配合
當(dāng)?shù)夭块T在接到執(zhí)行法院的協(xié)助請(qǐng)求后，要么明確回絕，要么消極對(duì)待，致使異地交付標(biāo)的物十分困難，原因有以下幾個(gè)方面：一是當(dāng)?shù)胤ㄔ赫趫?zhí)行同一被執(zhí)行人的其他案件，但因?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)查封在后或者不享有優(yōu)先受償權(quán)，可能難以清償該案?jìng)鶛?quán)，故而消極對(duì)待，二是強(qiáng)制交付將剝奪案外人在不動(dòng)產(chǎn)上的既得利益，交付后不穩(wěn)定因素和大量信訪案件會(huì)長(zhǎng)期困擾當(dāng)?shù)兀潜粓?zhí)行人和拍定不動(dòng)產(chǎn)牽涉多方利益，地方保護(hù)主義依然盛行。
二、解決拍定不動(dòng)產(chǎn)交付問(wèn)題的對(duì)策
（一）設(shè)立強(qiáng)制拍賣前置程序
強(qiáng)制拍賣前置程序，就是在強(qiáng)制拍賣啟動(dòng)前設(shè)定必經(jīng)環(huán)節(jié)，執(zhí)行法院必須完成相關(guān)“規(guī)定動(dòng)作”，確保不動(dòng)產(chǎn)具備過(guò)戶、交付條件，方能將其移交聯(lián)合交易所公開拍賣。
一是查清權(quán)屬。執(zhí)行法院應(yīng)向土地、房屋管理部門發(fā)出查詢權(quán)屬狀況通知書，查詢內(nèi)容包括房屋是否已辦理初始產(chǎn)權(quán)登記、土地及房屋有無(wú)相應(yīng)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照、權(quán)利證照是否符合規(guī)定等。倘若房屋尚未進(jìn)行權(quán)屬登記，執(zhí)行法院還應(yīng)當(dāng)弄清其是否歸被執(zhí)行人所有、是否屬于違章建筑等。
二是查清負(fù)擔(dān)。執(zhí)行法院應(yīng)查明土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)上是否已設(shè)定擔(dān)保物權(quán)或者用益物權(quán)、是否已被其他法院查封或者輪候查封。權(quán)利設(shè)定合法有效且先于司法查封的，執(zhí)行法院應(yīng)在拍賣公告中如實(shí)披露，并啟動(dòng)帶瑕疵拍賣。不動(dòng)產(chǎn)被其他法院在先查封的，執(zhí)行法院還應(yīng)與首封法院銜接，共同協(xié)商解決不動(dòng)產(chǎn)的處置變現(xiàn)事宜。
三是查清邊界。不動(dòng)產(chǎn)方位、邊界不明晰的，執(zhí)行法院應(yīng)前往土地、房屋管理部門查詢相關(guān)登記材料；沒(méi)有登記材料或者材料不明確的，執(zhí)行法院應(yīng)委托有關(guān)勘測(cè)部門出具土地紅線圖或者房屋測(cè)繪報(bào)告，所需費(fèi)用納入拍賣成本。凡不動(dòng)產(chǎn)界限模糊、難與相鄰?fù)恋亍⒎课堇迩宓模瑘?zhí)行法院不得啟動(dòng)強(qiáng)制拍賣。
四是勘查現(xiàn)場(chǎng)。執(zhí)行法院在啟動(dòng)強(qiáng)制拍賣前必須進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘查，核實(shí)房屋的正式編號(hào)，并掌握其中承租人、占有人情況。若執(zhí)行法院查明該房屋系被執(zhí)行人及其撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住用房，應(yīng)當(dāng)取消強(qiáng)制拍賣，并退還給被執(zhí)行人。
五是強(qiáng)制除去查封后租賃、占有狀態(tài)。若被執(zhí)行人在執(zhí)行法院采取查封措施后，擅自將房屋出租、抵債給第三人或者安排案外人強(qiáng)行占有的，執(zhí)行法院可以依申請(qǐng)或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害。
（二）加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，完善稅費(fèi)征收
由于競(jìng)買人的競(jìng)價(jià)行為暗含利益驅(qū)動(dòng)，而不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值也在買賣之間得以實(shí)現(xiàn)，因此強(qiáng)制拍賣具有交易行為的典型特征，應(yīng)當(dāng)納入國(guó)家稅費(fèi)征收管理范疇。人民法院應(yīng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)交流，共同推動(dòng)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)與繳付制度的合理化改革。
一是調(diào)整稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式。即應(yīng)由被執(zhí)行人繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和所得稅，由買受人繳納過(guò)戶登記費(fèi)和房屋契稅，雙方共同繳納印花稅。關(guān)于營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，即便被執(zhí)行人下落不明無(wú)法聯(lián)系或者不愿意、無(wú)能力清繳，稅務(wù)機(jī)關(guān)也不能以此為由將稅費(fèi)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁至買受人身上。
二是細(xì)化稅費(fèi)繳付辦法。買受人可在拍賣成交后直接向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納相關(guān)稅費(fèi)，并憑借完稅證明到土地、房屋管理部門辦理標(biāo)的物過(guò)戶手續(xù)。而被執(zhí)行人應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)，建議稅務(wù)機(jī)關(guān)在聯(lián)合交易所派駐稅務(wù)員，在拍賣成交后及時(shí)清算應(yīng)繳稅費(fèi)并函告執(zhí)行法院，由執(zhí)行法院直接從拍賣成交款中提留并予以扣繳。
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