[ 奚正輝 ]——(2008-2-2) / 已閱10415次
貸款未經(jīng)批準買方應(yīng)要承擔違約責任
【案情介紹】
2005年3月5月，張某與李某簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，張某將上海市長寧區(qū)某處的兩房兩廳的房屋出售給李某。合同約定：簽約當日支付首付款人民幣40萬元，貸款支付人民幣60萬元。合同簽訂時，銀行的信貸員也在場，并且告知雙方60萬貸款沒問題。經(jīng)審批，銀行最終沒有同意李某的貸款申請，李某也無力支付60萬元房款。因政府對房產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，現(xiàn)在該房屋的市場價格已經(jīng)沒有100萬元，所以張某要求繼續(xù)履行合同。
【法律分析】
因政府對房產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，銀行貸款的政策也越來越嚴格，像上述案例發(fā)生銀行不批貸款的情形在目前具有一定的普遍性，所以也有必要把該案例拿出來分析一下。
一、李某是否可因不可抗力而解除合同
合同解除是指在合同有效成立之后，沒有履行或沒有履行之前，當事人雙方通過協(xié)議或者一方行使約定或法定解除權(quán)的方式，使當事人設(shè)定權(quán)利義務(wù)關(guān)系終止的行為。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同解除分為：協(xié)商解除、約定解除和法定解除。
可以行使法定解除的情形有：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。
根據(jù)上述案例，合同既沒有約定解除，也達不成協(xié)商解除，只能套用法定解除。李某所能引用的法定解除理由是：因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的。申請銀行貸款未獲批準，是否構(gòu)成不可抗力？根據(jù)《合同法》第117條第2款：本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。即構(gòu)成不可抗力須同時滿足四個條件：1、不能預(yù)見，2、不能避免，3、不能克服，4、客觀情況。通常不可抗力的情形有：天災(zāi)、火災(zāi)、戰(zhàn)爭、罷工、政府行為等。不可抗力的范圍只能是一個大致的，不可抗力的判斷只能是具體的，不可能蓋棺定論，一成不變。但為了保證合同的穩(wěn)定性和交易的安全性，不可抗力解除合同的情形是非常嚴格而且狹小。其實從某種角度而言，不可抗力就是指上述列舉的天災(zāi)、火災(zāi)、戰(zhàn)爭、罷工、政府行為，為大家所公認的情形。若李某以銀行未經(jīng)批準貸款構(gòu)成不可抗力起訴解除合同并要求免責，在審判實踐中，是很難獲得支持。
二、李某是否可因第三人原因而解除合同
李某因銀行貸款未獲批準，而造成不能支付房款，是否可以解除合同。對李某而言，貸款未獲批準是李某不能預(yù)料的，也不可歸責于李某，完全是由于銀行的原因，造成李某履約不能，對此李某是沒有過錯的，讓一個沒有過錯的人來承擔違約責任則顯失公平。
但是根據(jù)我國法律的規(guī)定，違約責任的歸責原則是嚴格責任原則，不以主觀過錯為要件，只要李某有違約行為，就要承擔違約責任。其次根據(jù)《合同法》第121條的約定：當事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當向?qū)Ψ匠袚`約責任。當事人一方與第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或按照合同約定解決。很明顯目前的法律而言，因第三人銀行而造成的李某違約，李某依舊要向張某承擔違約責任，李某更不具有解除合同的權(quán)利。李某是否有權(quán)向銀行追償，則要根據(jù)雙方之間的約定或法律的規(guī)定。
三、李某是否可因情事變更而解除合同
所謂情事變更，是指在合同訂立后，因發(fā)生訂立合同時當事人不能預(yù)見并且不能克服的情況，改變了訂立合同時的基礎(chǔ)，使合同的履行失去意義或者履行合同使合同當事人之間的利益重大失衡的情形。使用情事變更原則的要件：1、須有情事變更的事實；2、情事變更須發(fā)生在合同成立后履行完畢前；3、須情事變更的發(fā)生不可歸責于當事人；4、須情事變更是當事人締約時所不能預(yù)見的；5、須情事變更使履行合同顯示公平。理論上說：在違約責任與免責之外，尚有因合同變更或解除而不構(gòu)成違約責任的領(lǐng)域，情事變更就屬于該領(lǐng)域。在《合同法》草案曾設(shè)有情事變更原則的條款，只是《合同法》正式出臺前未予保留。
《合同法》之所以沒有規(guī)定情事變更原則，其中有一個重要的理由是情事變更與商業(yè)風險很難區(qū)分。其實二者還是有很多不同之處：1、商業(yè)風險屬于從事商業(yè)活動所固有的風險，作為合同成立基礎(chǔ)的客觀情況的變化未達到異常的程度；而作為情事變更則是作為合同成立基礎(chǔ)的環(huán)境發(fā)生了異常的變動。2、商業(yè)風險，法律推定當事人有所預(yù)見、并且能預(yù)見；對情事變更，當事人未預(yù)見到，也不能預(yù)見。3、商業(yè)風險所帶來的損失，可歸責于當時人；而情事變更則不可歸責于當事人。4、商業(yè)風險的后果由當事人承擔不會造成明顯不公平；而情事變更的后果由當事人承擔則顯失公平。
簽約時可以獲得貸款，簽約后由于貸款政策變動，導致貸款不能獲得銀行審批，改變了訂立買賣合同時的基礎(chǔ)，造成合同履行困難，應(yīng)該屬于情事變更的情形。因為貸款政策的變動，是李某不能預(yù)見的，而且不可歸責于李某，理應(yīng)屬于情事變更的范圍。若貸款的政策沒有變化，由于李某個人的資信不足，導致銀行沒有批準貸款申請，這顯然要歸責于李某，因而也不構(gòu)成情事變更，不能免責。
從理論上說，若構(gòu)成情事變更，則先有當事人協(xié)商，協(xié)商不成，則請求法院變更或解除合同，并且可以免責。
總而言之，因為情勢變更在我國還沒有被完全采納，李某因銀行貸款未獲批準，理應(yīng)向張某承擔違約責任。建議在簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時，作為賣方應(yīng)該要求若買方在銀行貸款未獲批準應(yīng)該在多少天內(nèi)補足；作為買方則要考慮清楚，若銀行貸款未獲批準或貸款成數(shù)下降，則是否有能力補足，或在征得賣方同意的前提下約定：若買方銀行貸款未獲批準，買方可以解除合同并不承擔違約責任。
奚正輝 律師 網(wǎng)址：www.joinwaylawfirm.com
