[ 葛長生 ]——(2007-9-24) / 已閱24379次
談不動產物權的善意取得
通遼鐵路運輸法院 葛長生
2007年3月16日，《中華人民共和國物權法》經第十屆全國人民代表大會第五次會議通過，并于2007年10月1日施行。該項法律的出臺，為完善我國原有的物權法制度，在諸多方面作出了重大的突破。本文就《中華人民共和國物權法》中不動產物權善意取得制度的理解與適用略陳已見。
一、善意取得的概念及現實意義
善意取得又稱即時取得，是指財產占有人無權處分其占有的財產，如果他將該財產轉讓給第三人，受讓人取得該財產時出于善意，則受讓人將依法即時取得該財產的所有權或其他物權。在此情況下，原權利人不得向第三人行使物權返還請求權，只能請求占有人賠償損失。由此看來，在傳統的善意取得的理論中，善意取得制度只適用于動產而不適用不動產。而我國剛剛通過的《中華人民共和國物權法》第一百零六條明確規定了不動產的善意取得制度，最大限度的保護善意第三人的利益，這是我國物權法制度的一個特色載入了歷史。
我國物權法明確將善意取得制度的適用范圍擴大到不動產是發展的必然有其歷史的重要意義。縱觀外國立法，如德國、瑞士和我國臺灣民法典中都明確規定了不動產的善意取得制度。而在我國物權法頒布以前，在相關司法解釋中也有動產和不動產善意取得的相關規定，如1965年12月1日，最高人民法院、最高人民檢察院、公安部聯合發出的《關于沒收和處理贓款財物若干暫行規定》第六項中規定：“在辦案中已經查明被犯罪分子賣掉的臟物、應當酌情追繳。對買主確定知道是贓物而購買的，應將贓物無償追出予以沒收或退還原主；對買主確定不知道贓物，而又找到了失主的，應該由罪犯按賣價將原物贖回，退還原主，或按價賠償損失；如果罪犯確實無力贖回或賠償損失，可以根據買主與失主雙方的具體情況進行調解，妥善處理。”
1990年12月5日，最高人民法院《關于貫徹<中華人民共和國民法通則>若干意見》（試行）第八十九條規定：“共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產的，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。”筆者認為，該條中雖然未明確說明共有財產的范圍，但解釋上理應包括不動產。
總之，這兩項規定都觸及善意取得問題，這說明我國已明確將善意取得制度的適用范圍擴大到不動產。由此可見，善意取得作為一項重要的民事法律制度，是以日耳曼法為契機演繹發展而成的，在充分維護了善意買受人利益的同時，也適應了我國的國情，為以后我國物權法立法中，關于不動產物權的善意取得奠定理論基礎，促進了社會主義市場經濟快速有序地發展具有深遠的歷史意義。
二、不動產善意取得的構成要件
根據《中華人民共和國物權法》第一百零六條規定，適用善意取得，我們歸納起來主要以下四個要件：
其一、讓與人對讓與的不動產物權無處分權。對財產的處分權是屬于財產所有人的，特別需要注意的是，在審理不動產物權的善意取得案件中，讓與人是無權處分他人財產的，如果讓與人有權處分是不適用善意取得的問題。
其二、受讓人受讓該財產時是善意的。財產的善意取得以受讓人的善意為條件，如果受讓人具有惡意，則不得適用善意取得。因此，所謂“善意”，我們可以理解為受讓人非基于故意和重大過失，而對轉讓人無處分權的情形不知情。
其三、受讓人取得不動產是基于合理的價格有償轉讓行為。善意取得是以有償取得為前題條件，受讓人在取得財產時，必須以相應的財產或金錢支付給出讓人。由此可見，受讓人無償取得不動產財產的，不適用善意取得制度。
其四、已作權利的變更登記。登記是不動產物權存在的主要表現形式，如果受讓人沒有及時作權利的變更登記，也就沒有善意取得適用的余地。因此，符合以上四個條件即可適用不動產的善意取得，原權利人只能向無權處分人要求賠償，而不能及時向受讓人行使物權請求權。
三、適用不動產善意取得應當注意以下幾個問題
隨著2007年10月1日《中華人民共和國物權法》的實施，不動產物權的案件會越來越多，這對每一名從事民事審判工作的審判人員來說都是一個新的挑戰。為此，筆者認為，審理好此類案件應注意以下幾個問題。
第一、關于如何認定受讓人受讓該財產是善意的問題。
在認定受讓人是否為善意時，我們從善意的字面上理解，是指行為人做事是出于好意，而不是惡意內心活動狀況；從法律概念角度，善意作為人的主觀活動，雖不顯于外部，但有他衡量標準。因此，作為審判人員來說，在審理此類案件中，應當采取一定的方式和方法，筆者認為，應當采取推定的方法，即推定受讓人是善意的，應當由原權利人對受讓人是否具有惡意進行舉證，如果不能證明受讓人為惡意，則推定受讓人為善意。如果完全由受讓人就其出于惡意來作出舉證，則違背了民事訴訟“誰主張，誰舉證”的一般原則，同時加重了受讓人的舉證負擔，不利于保護善意第三人的利益，對受讓人也是不公平的。
第二、關于不動產物權登記的問題。
不動產物權善意取得制度的法理基礎是物權公示，所謂的物權公示是指物權的各種變動必須以一種可以公開的能夠表現這種物權公示，并進而決定物權的變動效力。因此，根據《中華人民共和國物權法》第一百零六條規定，對于善意的第三人取得的不動產物權是以登記為要件的，不正確和錯誤登記是不適用不動產善意取得制度。換言之，如果原權利人向受讓人請求返回原物，則受讓人可以善意取得為由對原權利人的請求權進行有效抗辯。從而使原權利人可以選擇一種對轉讓人最為有利的請求權對其提出主張或提起訴訟。這樣，我們就可以最大限度地保護善意的第三人利益，同時也符合本次立法的宗旨。
第三、關于土地所有權是否適用善意取得的問題。
對于該問題，筆者認為，我國是社會主義公有制國家，土地作為國家所有權的客體，是國家最重要的資源。根據《憲法》第十條和《中華人民共和國物權法》第四十七條的規定，土地屬于國家和集體所有，任何人或其他組織不得因為善意占有而取得土地所有權，也不因國家在一定期限內沒有向占有人主張權利而喪失主張所有權請求權。因此，土地所有權是不適用善意取得制度。
第四、關于違章建筑是否適用善意取得的問題。
建設部《城市房屋租賃管理辦法》第六條規定：“有下
列情形之一的房屋不得出租，......(五)屬于違章建筑的。”《中華人民共和國民法通則》第五十八條的規定：“下列民事行為無效......(五)違反法律或社會公共利益的。”縱觀上述二項法律的規定，屬于違章建筑的房屋，建房人建房時沒有履行相關的建房手續，他就不能合法取得房屋的所有權，同時根據《城市房地產管理辦法》的有關規定，違章建筑的建造違反了強行法的規定，因此，不能成為交易的標的物，所以也不存在善意取得制度適用的問題。
二00七年五月二十五日
