[ 管志勇 ]——(2007-3-4) / 已閱12745次
柳川大廈業主訴樂清市房產管理局房屋登記糾紛一案的
代 理 詞
審判長、人民陪審員：
浙江合眾律師事務所接受本案四位原告的委托，指派我擔任其訴訟代理人依法參加本案的訴訟活動，現發表如下幾點代理意見，供法庭參考：
一、本案爭議之房產屬于柳川大廈的共用設施設備。
第一、建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第三條規定，“共用部位是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備是指住宅小區或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。”2002年3月20日建設部發布的《房地產統計指標解釋（試行）》也作了相同的規定。
第二、根據浙江省關于貫徹執行《房產測量規范》若干規定：“技術層指用作水、電、暖、衛生等設備安裝的局部層次”。
可見本案技術層屬于共用設施設備使用的房屋，屬于共用設施設備。
二、 本案爭議的四處房產應屬于柳川大廈全體業主所有。
第一、從本案爭議之房產的設計用途和性質看。本案爭議這四處房產均屬于管道設備層（技術層）的房產，顯而易見系管道設備之用房，整幢大廈的管道、水、電、暖、衛生等共用配套設施設備均匯集于此，是整幢大廈的必不可少的附屬共用設施設備，其建造的目的、用途是為了輔助房屋，屬于從屬物，其沒有獨立的產權。根據從物隨主物的原則，現整幢大廈的全部房產已被全部業主購買，相應的作為該大廈的附屬設施也應由業主們享有。
第二、從商品房的成本構成來說。國家《商品住宅價格管理暫行辦法》中規定，商品房的價格成本包括住宅小區基礎設施建設費和小區非經營性配套公共建筑的建設費。《浙江省商品住宅價格構成及價格行為規范》中第五條規定：商品住宅的價格，由下列項目構成：土地使用權取得費，前期工程費，建筑安裝工程、設備費，附屬工程費等等；第十條規定：“與商品住宅有關的各種配套設施、設備建設費用必須進入商品住宅成本，不得在銷售價格以外向購房者另行收取；確屬商品住宅預售后需新增配套設施、設備，其建設費用需在價外收取的，須征得購房者同意，并與購房者補簽有關協議后方可收取，不得在商品住宅交付使用時強行向購房者收取。”第十一條規定：“住宅小區的基礎設施、設備及經城市規劃主管部門批準列入住宅小區詳細規劃要求配置的非營業性公共配套設施、設備，商品住宅開發經營單位必須無償提供給整個住宅小區的住戶使用，不得另行作價銷售”。顯然各業主在構買房屋，所支付的房款中已包括了這些配套設施設備的建設費用，因此其所有權也應當由業主們享有。
第三、從共用設施設備的使用權角度來看。住宅區內的共用設施設備（包括共用設施設備用房）是住宅總體的一部分，屬于房屋的附屬設施，沒有住宅，也就談不上共用設施設備，它與樓道、院路一樣屬不同的所有人共有。依照國家《城市異產毗連房屋管理規定》：“所有人和使用人對其共有、共用的設施應共同合理使用并承擔相應義務；除另有規定外，任何一方不得多占、獨占”；開發商向廣大業主出售房產的同時也轉讓了土地使用權，以及同住宅同時建造的共用設施設備。所以，共用設施設備同住宅一樣，其產權所有人為全體業主。
第四、從技術層與整個柳川大廈物理上的聯系來看，技術層與其房屋具有相同的物理屬性。如果技術層可以成為獨立產權的客體，那么其產權人也應是柳川大廈的區分所有人（即業主之一），也應當與其他業主一樣，支付物業管理費，承擔對共有附屬物的維護、修繕、保養和管理的義務。然而樂清市柳川房地產開發有限公司并沒有基于技術層的因素面繳納物業管理費、履行物業管理的義務。可見樂清市柳川房地產開發有限公司根本就不是柳川大廈技術層的業主，根本不享有技術層的獨立產權。
第五、有關法律的規定。根據《物業管理條例》第二十七條規定：“業主依法享有物業共用部位、共用設施設備的所有權或使用權，建設單位不得擅自處分”。第二十八條規定：“物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。”因此作為共用設施設備的技術層只有屬于業主所有，才能確保業主對共用設施設備進行維護和使用，才能確保物業管理企業能夠進行查驗。
三、被告將技術層的房產登記給樂清市柳川房地產開發有限公司的行為是違法行為。
第一、被告的登記行為使本案相關的房產成為了開發商的固定資產，由于其成本已經在商品房的銷售中給予了抵扣，這樣被告實際上是幫助開發商偷稅漏稅，明目張膽的違法亂紀。
第二、被告將技術層房產登記在下開發商名下，使該房產只能成為商業用房，違反了規劃用途，導致房產登記自相矛盾。
第三、被告在登記過程中未公告，未審核房產權屬，便予以登記，違反《城市房屋權屬登記管理辦法》第十條規定和《物業管理條例》第二十七條、第二十八條、第六條的規定，侵犯了原告等全體業主的共有權、知情權、監督權和使用維護權等合法權益。
綜上所述，被告將全體業主所有的技術層房產登記給開發商樂清市柳川房地產開發有限公司的行為明顯違反相關法律的規定，侵犯了柳川大廈全體業主的合法權益，依法應予以撤銷。
原告代理人：浙江合眾律師事務所
管志勇 律師
2006年11月28日
