[ 陳召利 ]——(2020-8-27) / 已閱27046次
第二十三條 出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。
第二十四條 具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使優先購買權的；
（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；
（三）出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的；
（四）第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。
通過對比可知，《民法典》第726條至第728條吸收整合了《合同法》第230條和《房屋租賃司法解釋》第21條至第24條的規定，完善了房屋承租人行使優先購買權的規則，明確規定房屋承租人行使優先購買權的例外規則、視為棄權規則以及侵害優先購買權的合同效力規則，合理平衡各方主體的利益。
9.完善房屋承租人死亡后共同使用人的繼受規則。
《民法典》第七百三十二條 承租人在房屋租賃期限內死亡的，與其生前共同居住的人或者共同經營人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
《合同法》第二百三十四條 承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
通過對比可知，《民法典》第732條對《合同法》第234條規定予以完善，將房屋承租人死亡后的租賃合同繼受主體在“共同居住的人”增加了一類“共同經營人”，使得該規則不再僅適用于住宅，而是擴大至所有房屋。
10.新增房屋承租人的優先承租權。
《民法典》第七百三十四條 租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但是租賃期限為不定期。
租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。
《合同法》第二百三十六條 租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。
通過對比可知，為了落實黨中央提出的建立租購同權住房制度的要求，保護承租人利益，《民法典》第734條在《合同法》第236條的基礎上專門增加規定房屋承租人的優先承租權。
【作者簡介】
陳召利律師，東南大學法學碩士，高級（二級）律師，江蘇云崖律師事務所合伙人，2017年、2018年均被無錫市律師協會評為無錫市優秀專業律師（公司法類），2017年被江蘇省律師協會授予江蘇省優秀青年律師，被無錫市司法局、共青團無錫市委員會、無錫市律師協會授予無錫市“十佳”青年律師榮譽稱號；入選江蘇省律師協會PPP律師人才庫（2018）和江蘇省財政廳PPP專家庫（2019）、江蘇省民法典專家宣講團（2020）。
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