[ 陳永亮 ]——(2020-6-28) / 已閱17162次
案例五 《劉銳、陳鳳英房屋租賃合同糾紛二審民事判決書》（深圳市中級人民法院（2019）粵03民終6245號）
法院認(rèn)為，“承租人給予出租人的搬離時間充裕，劉銳應(yīng)當(dāng)配合搬離涉案房屋。2018年6月2日，陳鳳英、黎觀華再次通知劉銳三日內(nèi)騰空租賃物業(yè)、結(jié)算清場。直至2018年6月6日，因劉銳仍未主動騰空并交還租賃房屋，陳鳳英、黎觀華自行清空房屋并將劉銳留存的物品存在租賃的倉庫中，該行為屬陳鳳英、黎觀華合法實(shí)施的自力救濟(jì)行為。劉銳在合理期限內(nèi)拒不騰空房屋，沒有法律依據(jù)，由此產(chǎn)生的損失應(yīng)由其自行承擔(dān)。陳鳳英、黎觀華代為清空房屋、儲存物品所產(chǎn)生的費(fèi)用，應(yīng)由劉銳承擔(dān)。”
案例六, 《周盛魁房屋租賃合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》（湖南省高級人民法院2017湘民申3617號）
法院認(rèn)為，被申請人找人開鎖并將申請人貨物搬出門面的行為，系在申請人拒不騰房的情況下被申請人的自力救濟(jì)，其行為有社區(qū)和保安人員的見證。從申請人一、二審提供的證據(jù)來看，并不足以證明被申請人損壞了其貨物，申請人要求被申請人賠償損失并支付鑒定費(fèi)的理由不能成立。
三、出租人行使自力救濟(jì)權(quán)時應(yīng)當(dāng)注意的相關(guān)事項(xiàng)
1、租賃合同要完善，為未來有可能因承租人違約而行使自力救濟(jì)權(quán)落下合同依據(jù)。在合同中，除常規(guī)條款外，還特別要注意以下幾點(diǎn)，一是要明確承租人拖欠租金達(dá)到一定金額或相應(yīng)天數(shù)時，出租人有權(quán)行使合同解除權(quán)；二是要明確出租人有權(quán)在承租人違約的情況下，對租賃房屋采取停水、停電、上鎖限制使用、單方解除合同收回房屋等行為；三是要明確合同解除后，承租人未能自行對滯留物品處置時，則視為其遺棄并授權(quán)出租人代為處理的約定；四是要明確雙方的送達(dá)地址和送達(dá)方式。
2、在行使自力救濟(jì)權(quán)時，要在專業(yè)法律人士的幫助下，謀定而后動，積極收集承租人違約的證據(jù)，及時履行相關(guān)的通知程序，并給予以承租人合理的寬限時間，在采取措施過程中還要把握必要的限度，避免沖突升級，給雙方造成損失擴(kuò)大。
3、在租賃糾紛進(jìn)入訴訟或仲裁程序后，出租人不應(yīng)再采取任何自力救濟(jì)措施。
案例七《上海銀座信息技術(shù)有限公司因與廣州朗域?qū)崢I(yè)有限公司上海分公司房屋租賃合同糾紛二審一案》（上海第一中級人民法院 案號為2019滬01民終12184號）
法院認(rèn)為，“銀座公司訴中肆意采取停電、強(qiáng)行收回等自力救濟(jì)手段，使原本一起相對簡單的糾紛，人為的加以復(fù)雜化”，“有關(guān)搬運(yùn)費(fèi)、視頻錄像費(fèi)的請求，此系銀座公司不當(dāng)自力救濟(jì)而發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)由其自行承擔(dān)，故法院不予支持。”
4、出租人采取自力救濟(jì)措施時，不得對承租人的物品造成破壞，還應(yīng)采取適當(dāng)?shù)拇胧┯枰园仓茫苊庠斐蓳p失。同時，在承租人領(lǐng)取其遺留物品時，不應(yīng)予以阻止、扣留（在承租人拖欠租金，且租賃合同明確約定出租人對其物品享有留置權(quán)的情況下除外）。
案例八《海締門板業(yè)制造有限公司與上海寶山大黃實(shí)業(yè)公司房屋租賃合同糾紛二審民事判決書》（上海第二中級人民法院（2019）滬02民終10258號
法院認(rèn)為，“大黃公司將89號內(nèi)的貨物搬移至98號、106號內(nèi)，系其減少損失的自力救濟(jì)行為，合理合法。何況，締門公司將貨物留置后，未予以有效管理，即使大黃公司將貨物搬至他處，締門公司亦有足夠的時間將貨物搬離，完全可以避免產(chǎn)生物損。綜上，締門公司對于貨物目前的貶損，負(fù)有主要責(zé)任。大黃公司將貨物搬至他處后，未妥善存放，對貨物的貶損也負(fù)有一定責(zé)任。”
案例九《田國兵與楊英萍、賴志強(qiáng)之間及深圳市京基房地產(chǎn)股份有限公司房屋租賃合同糾紛一案》（深圳市中級人民法院2019粵03民終4387號）
法院認(rèn)為，“對于物品損失，楊英萍、賴志強(qiáng)在雙方提起訴訟前即自行清場，將商鋪內(nèi)物品直接堆放在露天的路邊，對上述物品損失的發(fā)生具有過錯，應(yīng)當(dāng)賠償上述物品損失。”
四、結(jié)語：房屋租賃與人們?nèi)粘５那猩砝嫦⑾⑾嚓P(guān)，在實(shí)際使用中牽扯出的情況層出不窮，在雙方出現(xiàn)糾紛時，如果都選擇訴訟，不僅將占用大量寶貴而有限的司法資源，讓法院疲于應(yīng)對、不堪重負(fù)，同時也由于租賃房屋在訴訟期間產(chǎn)生空置，或者承租人以訴訟解決為由不再繼續(xù)支付租金，將造成社會資源嚴(yán)重浪費(fèi)，也會給出租人造成經(jīng)濟(jì)損失和精神困擾，妨礙出租人獲得感、幸福感、安全感的提升。
因此，出租人合理地選擇運(yùn)用自力救濟(jì)權(quán)，及時、專業(yè)、妥善地處理小額、簡單的房屋租賃糾紛，有利于盡快化解矛盾，緩解司法壓力，節(jié)省公共資源，加速商業(yè)流轉(zhuǎn)，減少租賃雙方經(jīng)濟(jì)損失。
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