[ 趙建敏 ]——(2004-6-12) / 已閱11838次
對(duì)房屋承租人先買權(quán)合理性的質(zhì)疑
趙建敏
摘 要 筆者認(rèn)為房屋承租人先買權(quán)存在的經(jīng)濟(jì)條件已發(fā)生變化，法律賦予房屋承租人先買權(quán)具有不合理性。應(yīng)將房屋承租人先買權(quán)由法定權(quán)利變更為由合同當(dāng)事人任意選擇的提示性條款。
關(guān)鍵詞 房屋 承租人 先買權(quán)
房屋承租人先買權(quán)是指在房屋的租賃期間，房屋出租人出賣出租的房屋，承租人有以出租人出賣給第三人同等的條件優(yōu)先購買的權(quán)利。綜觀我國現(xiàn)行有效的法律規(guī)定，我國的先買權(quán)制度零散規(guī)定于各種層次的法律文件中，其類型包括財(cái)產(chǎn)共有人的先買權(quán)、房屋承租人的先買權(quán)、公司（企業(yè)）股東對(duì)其他股東轉(zhuǎn)讓出資的先買權(quán)以及政府在二級(jí)土地市場(chǎng)里對(duì)土地使用權(quán)的先買權(quán)。房屋承租人的先買權(quán)只是先買權(quán)制度中的一種權(quán)利。
我國《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利�！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問題的意見（試行）》第118條規(guī)定“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效�！睆纳鲜龅姆梢�(guī)定中可以看出，房屋承租人的先買權(quán)具有以下的法律特征，第一，房屋承租人的先買權(quán)是一種法定的權(quán)利。房屋承租人的先買權(quán)于房屋租賃關(guān)系成立起，就由法律直接規(guī)定房屋承租人享有，無須出租人與承租人另行約定。當(dāng)然，如果出租人與承租人在租賃合同中約定承租人不享有租賃房屋的先買權(quán)，這種約定不違反法律的規(guī)定，是承租人對(duì)自己享有的權(quán)利的合意放棄。第二，我國法律規(guī)定的房屋承租人的先買權(quán)具有物權(quán)性。從上引的最高人民法院的司法解釋的規(guī)定可以看出，當(dāng)房屋出租人出賣出租的房屋，未履行事先的告知義務(wù)將房屋賣與其他人，房屋承租人可以向法院請(qǐng)求宣告房屋出租人（出賣人）與買受人之間的買賣關(guān)系無效。此時(shí)，房屋承租人的先買權(quán)具有追及力，是債權(quán)物權(quán)化的表現(xiàn)。
房屋承租人行使先買權(quán)的糾紛在實(shí)際生活中頗為常見。由于我國法律對(duì)房屋承租人先買權(quán)規(guī)定過于原則和簡(jiǎn)單，如何適用法律保護(hù)房屋承租人的先買權(quán)是很多民法學(xué)者和司法工作者關(guān)心的問題。但對(duì)房屋承租人先買權(quán)的法理基礎(chǔ)及現(xiàn)實(shí)的合理性卻鮮有論述。房屋承租人是通過合同獲得了出租人房屋的使用權(quán)，在合同雙方?jīng)]有約定的情況下，既使在其因租賃合同獲得的房屋使用權(quán)并不受影響的情況下（《合同法》第二百二十九條規(guī)定了買賣不破租賃規(guī)則），對(duì)房屋所有人（出租人）行使所有權(quán)也附加限制，縱觀我國《合同法》第十三章，法律僅賦予了房屋租賃合同的承租人有先買權(quán)，其理由何在？在現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下合理與否值得反思。
房屋承租人的先買權(quán)源于習(xí)慣法。臺(tái)灣王澤鑒教授在評(píng)述我國臺(tái)灣《土地法》和《耕地三七五減租條例》中規(guī)定的房屋承租人或耕地承租人的先買權(quán)時(shí)說：“法定優(yōu)先承買權(quán)在于不使房屋所有權(quán)與基地所有權(quán)分屬二人，或便利佃農(nóng)成為自耕農(nóng)，以促進(jìn)‘耕者有其田’之實(shí)現(xiàn)，具有特別立法目的，旨在貫徹‘土地政策’”①。我國大陸的土地政策實(shí)行國家所有和集體所有制，公民和法人只享有土地的使用權(quán)，不享有土地所有權(quán)，當(dāng)然也就不可能有與我國臺(tái)灣法律規(guī)定中的土地承租人優(yōu)先承買權(quán)的存在前提。但與土地相類似，房屋也是人類生存的重要生活資料之一。在商品經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)和房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟時(shí)，房屋最主要的功能還在于生活需要層面上的居住�！鞍驳脧V廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”是歷代有為統(tǒng)治者的政治抱負(fù)，使人民“安居樂業(yè)”更被看作是保持社會(huì)穩(wěn)定的重要方法之一。因此，為使居者有其屋，在法律上規(guī)定房屋的承租人在房屋出賣時(shí)，享有先買權(quán)，以犧牲所有人的交易利益換取承租人的生存利益，具有一定的合理性。
然而隨著時(shí)代的發(fā)展，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)，房屋不但是基本的生活資料，而且日益成為一種重要的生產(chǎn)資料。而且后者的重要性和經(jīng)濟(jì)價(jià)值都勝出前者。近年來，因侵犯房屋承租人先買權(quán)發(fā)生的糾紛，多集中在店面房或廠房的情況便是例證。因此，在現(xiàn)實(shí)情況下，是否有必要繼續(xù)賦予房屋承租人法定先買權(quán)利，其合理性不能不受質(zhì)疑。筆者認(rèn)為，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和房地產(chǎn)市成熟的環(huán)境下，由法律規(guī)定房屋承租人的先買權(quán)，至少有以下的不合理之處：
第一，房屋承租人的先買權(quán)，構(gòu)成對(duì)所有權(quán)人所有權(quán)的不當(dāng)限制。
所有權(quán)是最完整的物權(quán)。依據(jù)租賃合同取得的房屋使用權(quán)只是一種債權(quán)。物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)。所有權(quán)權(quán)能中的處分權(quán)，是所有權(quán)的最終權(quán)利。以債權(quán)限制物權(quán)的行使，于法理不合。房屋買賣的成立，不但體現(xiàn)了一種交易關(guān)系，也體現(xiàn)了出賣人和買受人的合作關(guān)系，是合同自由原則的體現(xiàn)。法律賦予房屋承租人先買權(quán)，無異于干涉出賣人對(duì)交易對(duì)象的選擇，構(gòu)成對(duì)房屋所有人的合同自由權(quán)利的限制。我國的法律，僅規(guī)定出租人未尊重承租人的先買權(quán)而出賣房屋，承租人有權(quán)請(qǐng)求人民法院宣告該買賣關(guān)系無效。如僅從嚴(yán)格的字面含義上來理解，承租人先買權(quán)受到侵犯，只能請(qǐng)求人民法院宣告買賣關(guān)系無效，僅此而已。買賣關(guān)系被宣告無效后，出租人可以通過很多方法，規(guī)避法律的這一規(guī)定，達(dá)到將房屋出賣給承租人以外的其他人的目的；在司法實(shí)踐中，很多法院不但宣告房屋出租人出賣行為無效，而且以房屋出租人和其他人達(dá)成的合同條款，強(qiáng)制出租人與承租人發(fā)生買賣關(guān)系。這種做法又具有明顯的強(qiáng)買強(qiáng)賣的色彩，不當(dāng)?shù)馗深A(yù)了當(dāng)事人在合同訂立中的意思自由。為此，支持先買權(quán)的論者也不得不承認(rèn)“過多的法定先買權(quán)與自由貿(mào)易的經(jīng)濟(jì)規(guī)律并不相容”②
第二，房屋承租人的先買權(quán)，阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常流通。
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以效率為重要特征。法律賦予房屋承租人先買權(quán)，而為保證承租人行使這一法定權(quán)利，在制度的設(shè)計(jì)上，就必須為承租人行使該權(quán)利留有一定的時(shí)間。而該期間的保留，卻使房屋所有人承受市場(chǎng)的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，對(duì)房屋所有人出賣權(quán)行使的限制，必然使所有人在考慮房屋是否出租時(shí)心生疑慮，反而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟產(chǎn)生負(fù)面影響。合同法上買賣不破租賃的規(guī)則，足可以充分保護(hù)房屋承租人的利益，在房屋所有權(quán)發(fā)生變更的情況下，同樣可以實(shí)現(xiàn)承租人的承租目的。
第三，現(xiàn)代建筑構(gòu)造的特征和買賣方式的多樣化，使房屋承租人先買權(quán)行使趨向復(fù)雜化，給司法保護(hù)承租人先買權(quán)造成困難。
現(xiàn)代建筑，一改以前功能單一、結(jié)構(gòu)單一的形式，向多層、多功能、多區(qū)位的方向發(fā)展。與構(gòu)造上的特征相吻合，在所有權(quán)的模式上，也趨復(fù)雜化和多樣化。房屋承租人在行使先買權(quán)時(shí)，會(huì)發(fā)生與房屋共有人先買權(quán)的沖突；建筑物部分區(qū)域承租人在所有人整體出賣建筑物時(shí)會(huì)發(fā)生整體優(yōu)先購買和拆零優(yōu)先購買的矛盾等等復(fù)雜情況。而一旦這些情況出現(xiàn)時(shí)，如何協(xié)調(diào)各種權(quán)利的沖突至今理論界尚爭(zhēng)論激烈，司法上房屋承租人的先買權(quán)更是難以行使。另外，拍買方式的出現(xiàn)，使出賣人交易對(duì)象選擇權(quán)擴(kuò)大，在這種買賣的形式中，也失去了對(duì)房屋承租人先買權(quán)保護(hù)的價(jià)值。
基于以上理由，筆者認(rèn)為，在將來的民法典中，應(yīng)當(dāng)取消房屋承租人法定的先買權(quán)�？紤]到公眾的思維習(xí)慣，可以將房屋承租人先買權(quán)作為一種提示性條款，由出租人與承租人在簽訂合同時(shí)予以約定，未約定的視為房屋承租人不享有先買權(quán)。
注釋
①王澤鑒《民法學(xué)說與判例研究》第一冊(cè)第506頁。中國政法大學(xué)出版社，1998年1月第1版
②廖煥國 嚴(yán)浩《先買權(quán)制度論綱》 轉(zhuǎn)引自中國人民大學(xué)《民商法學(xué)》2004年第1期第36頁
作者單位：江西省上饒市政法干校
