[ 奚正輝 ]——(2016-10-7) / 已閱90461次
房價(jià)上漲，出售方如何規(guī)避違約責(zé)任？
文/ 奚正輝|房地產(chǎn)律師
遠(yuǎn)聞（上海）律師事務(wù)所 主任
閱讀提示：
今年上海房價(jià)飛漲，尤其是上海郊區(qū)，幾個(gè)月翻一倍，導(dǎo)致賣方不想出售或者要求加價(jià)的情況大量發(fā)生。賣方已經(jīng)簽署了定金協(xié)議（或居間協(xié)議）并收取了定金，或者賣方已經(jīng)簽署了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》并收取了首付款，賣方如何來避免或減輕違約責(zé)任，這是一個(gè)疑難問題，也是眾多賣方想要了解的問題。
關(guān)鍵詞：
買賣合同 房價(jià)上漲 賣方違約 繼續(xù)履行 強(qiáng)制過戶 定金 違約金 賠償損失 差價(jià)損失
奚律師接受了大量的類似咨詢，也處理了許多類似案件，現(xiàn)在整理成書面文字，供賣家參考。
賣方無論是簽署了定金協(xié)議還是買賣合同，若想解約，首先要根據(jù)合同約定，看買方有無先違反合同約定的義務(wù)，要出師有名，要有合法的借口。賣方通常可以找的理由有如下幾種：
一、 買方限購
上海目前的限購政策是史上最嚴(yán)格的（自購房之日前連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的年限滿5年及以上。企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上），若由于買家限購無法購買該房屋，那么可以認(rèn)定買家違約，作為賣方是有權(quán)解除合同的，并可以要求買方承擔(dān)違約責(zé)任。
二、 買方逾期付款
買方的主要義務(wù)是付款，若買方由于資金問題或者故意拖延逾期付款，就違反了合同約定，賣方可以追究其逾期付款的違約責(zé)任。若買方超過了約定期限付款，賣方可以選擇解除合同。若合同沒有約定付款的期限，賣方必須先要催告付款，若催告后買方仍舊不付款，那么賣方有權(quán)解除合同。法律規(guī)定：當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人可以解除合同。
三、 買家貸款不能
所謂買家貸款不能是指買家由于資信問題無法貸款或者貸款金額不能滿足合同約定的金額。由于現(xiàn)在房價(jià)都比較高，買家貸款的金額也比較大，而且賣方在現(xiàn)實(shí)生活中為了避稅，明的工資都不會(huì)很高，稅單也不一定齊全，買家正常貸款很容易被拒，買家往往會(huì)選擇包裝自己的資信材料。賣方有權(quán)不配合買方作假，可以跟銀行明確指出買方貸款材料作假事宜。若買家由于其自身原因?qū)е沦J款不能，賣方當(dāng)然有權(quán)解除合同，并要求買方承擔(dān)違約責(zé)任。
四、 合同有無沒有約定的內(nèi)容
中介起草的合同，尤其是小中介，合同條款不一定很齊全，那么賣方可以就沒有約定的內(nèi)容與買方磋商。若合同條款磋商不成，那么由于無法達(dá)成一直的合同條款就無法履行，雙方都有權(quán)解除合同，且互不承擔(dān)違約責(zé)任。這一招，奚律師代理客戶多次用過，成功率非常高。比如合同沒有約定交房日期，賣方可以要求由于自己家人或者親戚要居住，所以要晚交房，交房實(shí)時(shí)間可能需要三年。比如合同沒有約定某一筆房款的付款時(shí)間，賣方可以要求2日內(nèi)支付完畢。比如合同沒有約定戶口遷出，賣方可以要求將戶口保留不遷走等等。當(dāng)然若合同的主要義務(wù)都有約定，那么也可以看看合同的次要義務(wù)或從義務(wù)有無約定，總之讓合同約定條款讓買方無法接受，那么就達(dá)到了賣方的目的。
五、 情勢變更
賣方可以運(yùn)用情勢變更的規(guī)定跟買方說理，來避免自身的違約責(zé)任。
所謂情事變更，是指在合同訂立后，因發(fā)生訂立合同時(shí)當(dāng)事人不能預(yù)見并且不能克服的情況，使合同的履行失去意義或者履行合同使合同當(dāng)事人之間的利益重大失衡的情形。《合同法司法解釋 （二）》第26條確立了情勢變更原則，該條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除”。
以上是賣方可以免責(zé)的辦法，若上述辦法不適合，賣方硬要違約解除合同，如何處理？
第一階段：簽署了定金協(xié)議（或居間協(xié)議）并收取了定金，賣方如何減輕違約責(zé)任？
目前市場上中介起草的合同版本，買方支付定金后，若賣方不肯簽署買賣合同，那么雙倍返還定金給買方；若買方不肯簽署買賣合同，那么買方無權(quán)要求返還定金，該定金由賣方予以沒收。定金是擔(dān)保主合同（即上海市房地產(chǎn)買賣合同）的簽署，從法理而言是立約定金，理應(yīng)適用定金罰則。若買方要求賣方賠償房屋漲價(jià)損失，賣方有權(quán)不予賠償，而且賣方在訂立合同時(shí)能遇見到的也就是雙倍返還定金，房屋漲價(jià)損失已經(jīng)超出了其遇見的范圍，也違背了商業(yè)慣例。上海有些法院就是這么判決的。
第二階段：簽署了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》并收取了首付款，賣方如何減輕違約責(zé)任？
由于買賣合同簽署生效，作為買方有權(quán)可以選擇繼續(xù)履行合同，要求強(qiáng)制過戶。在房價(jià)上漲幅度大于合同約定的違約金時(shí)，賣方往往同意解除買賣合同且賠償違約金，但是買方往往會(huì)要求繼續(xù)履行或者要求賠償漲價(jià)損失。如何阻止買方要求強(qiáng)制過戶呢？奚律師在實(shí)踐中遇到過各種情況：
1. 共有人沒有簽字同意出售該房屋，無權(quán)處分，合同無效或者無法履行；
2. 出同情牌，家里老人不同意賣房，家里人多要實(shí)際居住，房價(jià)上漲導(dǎo)致其無法置換新的房屋；
3. 不配合買方貸款，現(xiàn)在的銀行往往需要賣方要簽字及提供放貸的銀行賬戶，若不配合，貸款是無法審批的；
4. 賣方簽一份長期租約，阻止買方購買該房屋；
5. 更換家具家電等；
6. 該房屋的承租人行使優(yōu)先購買權(quán)；
7. 債權(quán)人起訴賣方并查封該房屋；
8. 賣方不同意做低房價(jià)，因?yàn)樘佣愂沁`法行為；
9. 讓買方覺得該房屋的風(fēng)水不好，打消買方繼續(xù)購買該房屋的想法；
10. 跟買方吵鬧，讓買方覺得你很煩很暴力，打消買方繼續(xù)購買該房屋的想法。
方法有很多，就看哪一款適合你。若阻止了買方要求繼續(xù)履行合同強(qiáng)制過戶，那么賣方已經(jīng)勝利了第一步，接下來就要想辦法減少賠償金額。通常的方法如下：
1. 賣方委托評(píng)估該房屋的成交價(jià)格；
2. 找合理合情不賣房屋的理由；
3. 差價(jià)損失遠(yuǎn)超其能遇見的損失；
4. 若過高的賠償金額超出其賠償?shù)哪芰Ψ秶?br>
5. 裝可憐、博同情；
6. 其他方法等。
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