[ 李衛存 ]——(2016-7-19) / 已閱12133次
無合法建設手續建筑物的物權問題
山東賢合律師事務所 李衛存
內容摘要：前幾年國際、國內經濟形勢普遍較好時，部分中小企業盲目投資、擴張，在未取得合法建設手續的情況下建設了大量的廠房、車間及配套辦公用房。因相關建設無合法建設手續，無法進行產權登記，致使上述財產在轉讓、利用等諸多方面面臨法律障礙，近年來由此引發的民事糾紛日益增多，如何最大限度體現物權法“物盡其用”的立法精神，已成為司法實踐中亟待解決的問題。筆者以物權效力為切入點對無合法建設手續的建筑物的物權問題進行分析，以期拋磚引玉。
關鍵詞：物權 不動產 物權法定
甲公司是一家建材生產企業，與乙公司之間存在多年的業務關系，后因乙公司經營困難無力支付貨款，遂與甲公司簽訂了一份債務償還協議，約定將公司擁有的對丙公司的債權及抵押權轉讓給甲公司以抵頂拖欠的貨款，協議簽訂后雙方及時通知了丙公司，丙公司表示自己也無力履行債務，但同意用已抵押給乙公司機器設備（已辦理抵押登記手續） 及部分沒有合法建設手續的廠房抵頂。甲公司研究后接受了丙公司的方案，并辦理了財產交接手續。一個月后，甲公司收到一份法院的協助履行通知書，通知書載明因丙公司未依法履行判決，現擬對丙公司的機器設備及部分沒有合法建設手續的廠房采取執行措施，并要求甲公司予以配合。為此，甲公司提出執行異議，被裁定駁回后，甲公司提起了執行異議之訴，審理過程中，針對能針對就上述沒有合法建設手續的廠房采取執行措施出現了兩種截然不同的觀點，第一種觀點認為根據物權法的規定，不動產以登記作為物權變動的法定要件，而涉案的廠房未能辦理任何登記手續，因此，涉案廠房的物權不發生變動，仍屬于丙公司的財產，人民法院有權對涉案財產采取執行措施；另一種觀點則認為，根據物權法第三十條的規定，建筑物物權的創設取得應滿足“合法建造”這一前提，無合法建設手續的建筑物不具有法律意義上的物權，鑒于涉案建筑物以實際交付，應認定事實上的使用、收益等權益已經轉移，法院無權采取執行措施。
筆者認為要解決這一爭議首先要對無合法建設手續的建筑物上存在的權利進行分析。
一、無合法建設手續的建筑物不具有法律意義上的物權
（一）無合法建設手續的建筑物存在被認定為違章建筑而拆除的風險，不符合物權的基本特征。
物權的法定性、支配性、絕對權（對世性）、排他性是物權的基本特征。無合法建設手續的建筑物因不具備“合法建造”，隨時面臨被有關部門認定為“違法建筑”而被拆除的風險，不具備物權的上述基本特征。
（二）無合法建設手續的建筑物因缺少法定手續無法辦理產權登記并依法公示，不能滿足不動產物權公示的法定要求。
所謂物權的公示原則，指物權的設立、變動必須依據法定的方式予以公開，使第三人能夠及時了解物權變動的情況。我國《物權法》及《不動產登記暫行條例》規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應依照法律的規定進行登記。”“ 權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料，不動產登記機構應當提供。有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、復制與調查處理事項有關的不動產登記資料。”
我國現行司法實踐適用的是登記實質主義，不動產物權的取得、移轉、變更和廢止等，非經登記，不發生效力。由此，違章建筑無法辦理登記手續領取所有權證書，也就不能進行物權公示。
（三）無合法建設手續的建筑物因不符合“物權法定”原則而無法取得法律意義上的物權。
物權法定原則又稱物權法定主義，是指物權的種類及其內容等均由法律明確規定，當事人不得任意創設新物權或變更物權的法定內容之原則。
物權法定是物權法的基本原則之一， “物權的種類、效力、變動要件、保護方法等只能由物權法律規定，不允許當事人自行創設” [1]。我國《物權法》第5條對該原則予以了明確規定，而且《物權法》第6條、第30條還對不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅的法定要件做出了明確的特別規定。根據上述法律規定，作為不動產的建筑物存在物權必須滿足“合法建造”這一法定條件。無合法建設手續的建筑物因缺乏特定的審批手續，不具備“合法建造”的法定條件，而不能依據物權法設立物權，更無法辦理不動產的設立、變更、轉讓等有關登記。
總之，無合法建設手續的建筑物不符合“物權法定”原則無法取得嚴格法律意義上的物權。
二、無合法建設手續建筑物的權利屬性
對無合法建設手續建筑物的處理，我國現行土地管理和規劃方面的法規主要規定了限期改正、限期拆除、沒收實物或者違法收入3種方式，上述處理方式雖然側重于是對城鄉規劃和土地使用秩序的維護，但也有對建筑行為人合法權益的的保護，在未經有權機關認定為違章建筑，并作出處罰決定前其他第三人無權干涉建筑人對對無合法建設手續建筑物享有事實上的占有、使用、收益等權利。最高人民法院在2011年的《全國民事審判工作會議紀要》第七條的規定：“當事人請求確認違法建筑權利歸屬及內容的，不予受理；已經受理的應駁回起訴。因違法建筑的占有受到侵害而產生的爭議，屬于民事案件受案范圍.....。”
基于上述法律規定，司法實踐中對無合法建設手續的建筑物不具有物權法意義上的所有權這一認識各方沒有爭議。但對于其權利屬性、實際利用問題卻存在以下四種不同觀點：（1）無合法建設手續的建筑物本身不產生任何物權效力，既不存在所有權也不存在任何法定派生權利；（2）無合法建設手續建筑物的物權效力待定，對于可以補辦相關手續的認定其存在“期權”性質的物權，而不宜直接否定其物權效力，對于不存在補辦合法手續可能的建筑物則應直接否定其物權效力；（3）無合法建設手續的房雖不具有所有權但構成建筑物的建材具有動產物權效力，因此應認定其具有占有、使用、收益等用益物權，即其存在“動產”性質的部分物權；（4）建筑人對無合法建設手續的建筑物的占有，作為一種事實狀態，存在“自然之債”性質的物權，建筑人物權請求確認其歸屬或利用權，但其有權排除對其占有、利用的侵害。
對于無合法建設手續的建筑物權利屬性問題，筆者認為，對無合法建設手續的建筑物而言，本身不具有法律意義上的物權，無法直接通過法律途徑確定歸屬，同時也宜直接否認建筑人對其享有事實上的占有、使用、收益的權利，這一方面是基于對違法建筑認定主體、程序等法律、法規的要求，另一方面也是“物盡其用”的客觀要求。
值得特別強調的是建筑人所享有事實上的占有、使用、收益都是“臨時的”、“不確定的”，司法對相關權益的維護也是消極的，更側重的是對社會財產秩序和生活、經濟秩序的維護。
三、無合法手續建筑物的相關權利能否轉讓。
無合法建設手續的建筑物不具有法律意義上的物權，不能依法辦理產權登記、變更手續，那么建筑人對其享有事實上的占有、使用、收益等權益能否進行轉讓呢？對此筆者認為，無合法建設手續的建筑物雖不具有法律意義上的物權，但建筑人基于事實上的占有、使用，并可以獲取經濟收益，且在受到第三人非法侵害上述事實占有、使用等相關權時可以尋求司法救濟，因此，在雙方當事人均充分了解權利狀態及所存在法律風險的情況下，轉讓無合法建設手續的建筑物的事實占有、使用等客觀權益不違反效力性的強制性法律規定，處分行為有效。但該處分行為應僅限于對無合法建設手續的建筑物的事實占有、使用、收益等權益，而不涉及“物權”權屬問題。受讓方不得因為建筑物被認定為違章建筑、被依法拆除、沒收等情形而要求轉讓方承擔違約或賠償責任。
四、能否以裁判文書的形式在執行程序中直接變更無合法建設手續建筑物的權益的歸屬。
作為客觀存在的無合法建設手續建筑物，在許多案件中成為可預期的執行對象，甚至是唯一可供執行的財產，對此，不同執行法院對該問題的處理存在很大的差異。
對于該問題筆者認為，無合法建設手續建筑物雖然在整體上不具有物權，但卻存在事實上的占有、使用、及經濟收益權能，具有一定的可執行性。執行部門指向該類財產時，應向土地管理、規劃等機關落實涉案無合法建設手續建筑物的處理意見。針對不同得擬處理意見，采取相應的執行措施，對可以補辦手續合法化的，依法補辦相關手續，采取執行措施；須限期拆除的，協調有權機關盡快做出處理決定，對殘余建筑材料采取執行措施；對涉案建筑物處理意見不明的，可以組織雙方第三人協商，由當事人以和解協議的方式對無合法建設手續建筑物上的占有、使用、收益等權權益進行處分。而不宜直接以裁判文書的方式對無合法建設手續建筑物處分。
針對本文開頭的案件而言，乙、丙公司已就以沒有合法建設手續的廠房抵頂部分債務事宜達成協議，并辦理了財產交接手續。涉案廠房的實際占有、使用、控制人已經變更為乙公司，對該類建筑不能以未能辦理登記手續，來否定雙方的民事行為效力，法院不宜再對上述財產采取執行措施。
參考文獻：
[1] 周林彬：《物權法新論》，北京大學出版社2002年版。
[2] 王利明、尹飛、程嘯：《中國物權法教程》，人民法院出版社2007年版。
[3] 民法學（第二版），江平主編，2011年1月第二版。
