[ 權(quán)珊珊 ]——(2013-11-11) / 已閱6804次
我國《合同法》對承租人轉(zhuǎn)租的行為采取了類似于德國和日本的限制主義立法模式，但又有自身的特點。作為“法學(xué)上的精靈”，無權(quán)處分理論在我國司法實踐中不斷完善，本文在直接介紹我國轉(zhuǎn)租制度的同時，通過分析無權(quán)處分理論，對比兩種制度，旨在更深刻地認識我國的轉(zhuǎn)租制度。
我國《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失”。 該條作為我國合同法關(guān)于轉(zhuǎn)租的一般規(guī)定，本文通過介紹轉(zhuǎn)租的構(gòu)成要件、分類，對比無權(quán)處分制度，分析我國轉(zhuǎn)租制度。
一、轉(zhuǎn)租的構(gòu)成要件
轉(zhuǎn)租是指承租人作為另一出租人將租賃物租與第三人，進而與第三人成立的租賃關(guān)系。其中第三人被稱為次承租人。轉(zhuǎn)租的構(gòu)成需具備以下要件：（1）行為人必須就租賃物與他人具有租賃關(guān)系，且處于該關(guān)系中的承租人地位。（2）行為人必須就上述租賃物為標的物與第三人訂立租賃合同，且處于合同中的出租人地位。
二、轉(zhuǎn)租的立法模式及分類
根據(jù)承租人進行轉(zhuǎn)租的自由程度不同，世界各國或各地區(qū)關(guān)于轉(zhuǎn)租的立法模式大致可被區(qū)分為自由主義與限制主義兩種。[史尚寬：《債法各論》，中國政法大學(xué)出版社2000年版，第180頁。]自由主義如《法國民法》第1717條規(guī)定：“承租人有轉(zhuǎn)租或?qū)⒆赓U權(quán)讓與他人之權(quán)利，但有特別禁止者，不在此限，轉(zhuǎn)租或租賃權(quán)讓與之權(quán)利，得全部或一部禁止之。前項禁止之特約，應(yīng)嚴格解釋之�！毕拗浦髁x則明確規(guī)定轉(zhuǎn)租以出租人的承諾為必要，如我國臺灣地區(qū)，其民法第443條規(guī)定：“承租人非經(jīng)出租人承諾，不得將租賃物轉(zhuǎn)租他人。但該租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉(zhuǎn)租于他人�！蔽覈逗贤ā返诙俣臈l規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同�！币虼�，我國大陸地區(qū)對轉(zhuǎn)租采取限制主義立法模式。
根據(jù)出租人是否同意為標準，可將轉(zhuǎn)為分為合法與非法兩種類型。其中合法轉(zhuǎn)租又稱適法轉(zhuǎn)租，是指經(jīng)承租人經(jīng)出租人同意進行的轉(zhuǎn)租。此時，出租人與承租人之間租賃合同繼續(xù)有效，承租人與次承租人之間以轉(zhuǎn)租合同約定確定，轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然有效。違法轉(zhuǎn)租又稱為不合法轉(zhuǎn)租，是指經(jīng)承租人未經(jīng)出租人同意進行的轉(zhuǎn)租。違法轉(zhuǎn)租合同的效力容下分析。
三、合法轉(zhuǎn)租與違法轉(zhuǎn)租
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合法轉(zhuǎn)租又稱適法轉(zhuǎn)租，是指經(jīng)承租人經(jīng)出租人同意進行的轉(zhuǎn)租。出租人的同意系轉(zhuǎn)租合法的前提，主要有以下內(nèi)容：
1、出租人同意作出的時間。出租人可在事前同意也可在事后追認。
2、出租人同意作出的方式。通常情況下，同意應(yīng)以明示的方式作出。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定：出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持�？梢哉J為出租人同意既可以采用明示形式也可以采用默示形式。
�。ǘ┻`法轉(zhuǎn)租
違法轉(zhuǎn)租又稱為不合法轉(zhuǎn)租，是指經(jīng)承租人未經(jīng)出租人同意進行的轉(zhuǎn)租。正確認識違法轉(zhuǎn)租必須正確認識違法轉(zhuǎn)租行為的性質(zhì)、違法轉(zhuǎn)租合同的效力以及違法轉(zhuǎn)租的法律后果。正確認識該三項內(nèi)容，需借助無權(quán)處分的一般理論。
1、無權(quán)處分的一般理論
“處分”是大陸法系民法常用的基本概念，其意義有廣義和狹義之分。最廣義的處分，包括事實處分和法律處分：事實處分是指對原物加以物質(zhì)上的變形、改造或損毀的事實行為；法律處分包括負擔(dān)行為和處分行為。廣義的處分是指法律處分。狹義的處分僅指法律處分中的處分行為。[梁慧星：《民法總論》，法律出版社1996年版，第159頁。]
無權(quán)處分的理論前提為法律行為區(qū)分為負擔(dān)行為與處分行為：其中負擔(dān)行為是指發(fā)生債法上給付義務(wù)效果的法律行為，也稱債權(quán)行為，一般體現(xiàn)為合同或者單獨行為。處分行為是指直接使權(quán)利發(fā)生得喪變更的法律行為，可分為物權(quán)行為（諸如所有權(quán)的轉(zhuǎn)移、抵押權(quán)的設(shè)定、所有權(quán)的拋棄）和準物權(quán)行為（諸如債權(quán)轉(zhuǎn)讓和債務(wù)免除等）。[王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》（第四冊），中國政法大學(xué)出版社1998年版，第136～137頁。]無權(quán)處分，即無權(quán)處分行為，是指無權(quán)處分人以自己的名義，就（他人或自己）權(quán)利標的物所為之處分行為。[王澤鑒：《民法債篇總論·不當(dāng)?shù)美�，臺灣地區(qū)三民書局1994年版，第134頁；洪遜欣：《中國民法通則》，臺灣地區(qū)1992年版，第294頁。]無權(quán)處分行為為效力待定的法律行為。
2、我國法律關(guān)于無權(quán)處分行為的規(guī)定
無權(quán)處分制度以物權(quán)行為的獨立性與無因性為前提，德國民法與我國臺灣地區(qū)民法關(guān)于物權(quán)變動采取物權(quán)形式主義模式或物權(quán)合意主義，完全承認物權(quán)行為理論。按照通說，我國現(xiàn)行法律關(guān)于物權(quán)變動采取債權(quán)形式主義模式。[王利明：《關(guān)于債權(quán)合同與物權(quán)及合同無效與撤銷權(quán)的關(guān)系》，載《判解研究》2001年第4輯，人民法院出版社2002年版。]所謂債權(quán)形式主義，又稱意思主義與登記或交付之結(jié)合，即物權(quán)因法律行為發(fā)生變動時，當(dāng)事人之間除有債權(quán)合同外，尚需履行登記或者交付的法定方式。盡管我國學(xué)界并未完全接受物權(quán)行為獨立性和無因性理論，但已經(jīng)接受了處分行為和負擔(dān)行為的概念。我國《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另行規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”的規(guī)定，明確表明我國立法已經(jīng)接受“區(qū)分物權(quán)變動原因與結(jié)果”的原則。
作為我國無權(quán)處分的立法規(guī)定，我國《合同法》第五十一條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”。2012年7月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)�，人民法院�?yīng)予以支持�！备鶕�(jù)民法理論對負擔(dān)行為和處分行為的區(qū)分意義，以及我國立法采納的“區(qū)分物權(quán)變動原因與結(jié)果”的原則，可以得出:“在出賣他人之物情形，處分合同的效力并非未定，而是確定有效的；真正效力未定的應(yīng)當(dāng)是處分人履行合同的行為以及履行合同的結(jié)果，即無權(quán)處分行為效力未定�！盵奚曉明主編《最高人民法院關(guān)于買賣合同司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2012年6月第1版，第79頁。]出賣他人之物的合同應(yīng)當(dāng)認定為有效。需要指出的是，理論界對《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條存在不同的解讀，梁慧星教授認為：處分權(quán)受到限制的出賣人“處分自己財產(chǎn)”的案型及將來財產(chǎn)買賣案型，應(yīng)當(dāng)適用該條；無權(quán)處分的人（惡意或誤認）“處分他人財產(chǎn)”案型適用《合同法》第51條。該解釋不能修改合同法第51條無權(quán)處分合同規(guī)則。[梁慧星：買賣合同特別效力解釋規(guī)則之創(chuàng)設(shè)——買賣合同解釋（法釋[2012]7號）第3條解讀。]
3、違法轉(zhuǎn)租合同的效力
違法轉(zhuǎn)租又稱為不合法轉(zhuǎn)租，是指經(jīng)承租人未經(jīng)出租人同意進行的轉(zhuǎn)租。承租人與次承租人達成的違法轉(zhuǎn)租合同原則上應(yīng)當(dāng)認定有效：首先，《合同法》第二百二十四條規(guī)定第二款規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同�！辈⒎欠傻膹娭菩砸�(guī)定，不能得出未經(jīng)出租人同意而轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然無效的結(jié)論，只可以得出出租人的同意與否，只能決定其是否可行使解除權(quán)，從而維系或消滅其與轉(zhuǎn)租人之間的合同關(guān)系，而對于轉(zhuǎn)租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同不產(chǎn)生任何影響，僅僅決定轉(zhuǎn)租人能否履行對次承租人所負義務(wù)。其次，《合同法》第二百二十八條規(guī)定：“因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或不支付租金�！奔纯梢缘贸鋈缫蜃赓U物上存在權(quán)利瑕疵而影響次承租人對租賃物行使權(quán)利，次承租人可以根據(jù)其受影響的程度，要求相應(yīng)地減少租金或不付租金。可見，轉(zhuǎn)租合同并非無效，只有在轉(zhuǎn)租合同有效的情況下，次承租人才可以基于有效的轉(zhuǎn)租合同追究轉(zhuǎn)租人不能履行合同的違約責(zé)任，而轉(zhuǎn)租人也仍可依據(jù)轉(zhuǎn)租合同的實際履行期限要求次承租人支付租金。最后，基于我國已經(jīng)接受了處分行為和負擔(dān)行為理論，“轉(zhuǎn)租契約，于承租人與出租人之間，基于負擔(dān)行為之原理，原則上于法仍屬有效”[邱聰智：《債法各論》（上冊），臺灣地區(qū)1994年版，第389頁。]轉(zhuǎn)租合同作為一種負擔(dān)行為，原則上應(yīng)屬有效。
4、違法轉(zhuǎn)租與無權(quán)處分
違法轉(zhuǎn)租系承租人未經(jīng)出租人同意而將租賃物非法轉(zhuǎn)租給他人，承租人履行轉(zhuǎn)租契約將租賃物交付于次承租人的行為，因未涉及物權(quán)變動，也不構(gòu)成無權(quán)處分。[王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》（第四冊），中國政法大學(xué)出版社1998年版，第136～137頁。]根據(jù)前述的無權(quán)處分理論，承租人轉(zhuǎn)讓的只是占有權(quán)、使用權(quán)轉(zhuǎn)租并非物權(quán)變動。轉(zhuǎn)租行為不納入無權(quán)處分制度的調(diào)整范圍，其所導(dǎo)致的問題完全可以通過其他制度獲得解決。如果出租人行使解除權(quán)，其與承租人之間的租賃合同歸于消滅，并可以請求轉(zhuǎn)租人返還租賃物，亦可以基于物上請求權(quán)向次承租人請求返還租賃物。此時，轉(zhuǎn)租人無法向次承租人履行轉(zhuǎn)租合同義務(wù)，其行為構(gòu)成違約，次承租人可以要求其承擔(dān)違約責(zé)任。
綜上所述，我國《物權(quán)法》頒布實施后，立法采納的“區(qū)分物權(quán)變動原因與結(jié)果”的原則，并接受了負擔(dān)行為與處分行為概念，我國的無權(quán)處分理論有了進一步發(fā)展，也加強了我國轉(zhuǎn)租制度的理論支撐。
