[ 陳召利 ]——(2013-5-27) / 已閱20870次
現場查驗物業二十日前，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設施設備的安裝、使用和維護、保養等技術資料；
（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（四）物業管理所必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。
第四十一條 物業服務企業應當自物業交接后三十日內，持下列文件向物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門辦理備案手續：
（一）前期物業服務合同；
（二）臨時管理規約；
（三）物業承接查驗協議；
（四）建設單位移交資料清單；
（五）查驗記錄；
（六）交接記錄；
（七）其他與承接查驗有關的文件。
物業服務企業應當在備案后將物業承接查驗情況，在物業管理區域內顯著位置公告。
第八十二條 違反本條例第四十條第一款規定，物業服務企業承接物業未進行查驗的，由縣（市、區）物業管理行政主管部門責令限期改正，并記入物業服務企業信用檔案。
第八十三條 違反本條例第四十一條第二款規定，物業服務企業未將物業承接查驗情況在物業管理區域內顯著位置公告的，由縣（市、區）物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。
2． 明確交納物業服務費的義務主體及救濟方法
第四十八條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
物業所有權發生轉移時，業主應當與物業服務企業結清物業服務費用。
第八十四條 違反本條例第四十八條第一款規定，業主、物業使用人未按照物業服務合同的約定交納物業服務費用的，業主委員會、物業服務企業可以通過上門催交、在物業管理區域內顯著位置公示等形式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。
3． 明確預收物業服務費用的最長期限
第五十一條第三款 物業服務企業可以根據物業服務合同預收物業服務費用，但是預收物業服務費用的期限最長不得超過一年。
4． 明確物業服務企業收取的汽車停放費≠保管費
第六十四條 在物業管理區域內公共、共用車庫、道路、場地停放汽車的，應當根據業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定交納汽車停放費。
物業服務企業可以根據物業服務合同收取汽車停放費。汽車停放費的具體標準，由價格行政主管部門會同物業管理行政主管部門制定并公布。
物業服務企業應當將汽車停放費單獨列賬，獨立核算。業主委員會應當對汽車停放費的收支情況進行監督，并向業主大會報告。
業主對汽車停放有保管要求的，應當與物業服務企業另行簽訂保管服務合同。
5． 明確物業服務企業收取的物業服務費≠安全保護費
第四十七條 物業服務企業應當按照物業服務合同中關于安全防范的約定，落實安全防范措施，做好物業管理區域內的安全防范工作。物業服務企業未履行物業服務合同義務或者履行合同義務不符合約定，導致業主人身、財產受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
物業管理區域內發生安全事故等突發事件時，物業服務企業應當采取應急措施，及時向有關主管部門報告，并協助做好救助工作。
業主、物業使用人對人身、財產安全有特殊保護要求的，由業主、物業使用人與物業服務企業另行約定。
6． 明確業主共有部分收益的分配辦法，部分補貼物業服務費
第六十五條 業主大會成立前，需要占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當在前期物業服務合同中約定。物業服務企業應當將汽車停放費單獨列賬，所得收益的百分之七十納入住宅專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業服務費。
業主大會成立后，需要占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車，以及利用業主共有部分、共用設施從事廣告等經營性活動的，物業服務企業應當提請業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定后，依法辦理有關手續并公示。利用業主共有部分、共用設施從事廣告等經營性活動的，還應當經有利害關系的業主同意。收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用；沒有決定或者約定的，按照前款規定使用。
7． 明確物業服務企業的公示義務及法律后果
第五十一條 物業服務收費應當明碼標價，物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置，將服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況如實公示。
物業服務企業應當按照物業服務合同的約定定期將物業服務費用和經營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況如實公示。
物業服務企業可以根據物業服務合同預收物業服務費用，但是預收物業服務費用的期限最長不得超過一年。
第五十二條 物業服務企業應當定期公布共用場地、共用設施設備產生的供水、供電、供氣、供熱的用量、單價、金額，并按照實際費用和物業服務合同約定的方式由全體業主分攤。沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。
業主或者業主委員會對公布的共用場地、共用設施設備產生的供水、供電、供氣、供熱費用的分攤情況提出異議的，物業服務企業應當答復。
第八十五條 違反本條例第五十一條第一款、第二款規定，物業服務企業未在物業管理區域內顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、物業服務費用和經營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況或者公示失實信息的，由縣（市、區）價格行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款。
8． 明確規定物業服務企業的稅收優惠政策
第五十四條 物業服務企業享受國家和省有關現代服務業規定的稅收優惠政策。物業服務企業代收代征的各類費用，不計征營業稅和企業所得稅。
住宅小區內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣價格按照當地居民使用價格的標準執行，但洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣除外。
9． 明確物業服務合同期限屆滿時處理辦法
第五十五條 物業服務合同期限屆滿三個月前，業主委員會應當組織召開業主大會會議，決定選聘或者續聘物業服務企業，將決定書面告知物業服務企業、物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府），并在物業管理區域顯著位置公告。
物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿三個月前書面告知業主委員會、物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府），并在物業管理區域內顯著位置公告。
業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿一個月前與物業服務企業續簽物業服務合同。
第五十六條 業主大會決定解聘物業服務企業的，被解聘的物業服務企業應當按照規定辦理移交手續。被解聘的物業服務企業在辦理交接至撤出物業管理區域前的期間內，應當維持正常的物業管理秩序，但物業服務合同另有約定的除外。
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