[ 章富翠 ]——(2013-2-19) / 已閱7617次
要點提示
A房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)某小區(qū)。A房地產(chǎn)公司與某市國土局簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，合同約定，某國土局將某市一宗土地出讓給某房地產(chǎn)公司；該合同還約定，規(guī)劃用地性質(zhì)為居住、商業(yè)、辦公、公用設(shè)施和綜合用地，停車位為住宅總戶數(shù)的40%。A房地產(chǎn)開發(fā)公司在規(guī)劃部門辦理了相關(guān)規(guī)劃手續(xù)，某小區(qū)規(guī)劃有房屋、停車位。其后，某房地產(chǎn)公司向市國土資源部門提出申請，要求對該小區(qū)里的已經(jīng)辦理了規(guī)劃手續(xù)的42個地上停車位辦理土地使用權(quán)證，并提交了申請書、申請人身份材料、土地權(quán)屬來源證明等申請材料，土管部門受理。A房地產(chǎn)公司的申請后，經(jīng)審查其提供的材料，報某市政府審核，某市政府審核后，將上述42個地上停車位為某房地產(chǎn)公司辦理了《土地使用權(quán)證》
其后，原告小區(qū)業(yè)主委員會向法院提起行政訴訟，要求法院依法撤銷某市政府為第三人核發(fā)42個車位的《國有土地使用權(quán)證》。
法理思考
某市政府將上某小區(qū)辦理了規(guī)劃手續(xù)的42個地上停車位為某房地產(chǎn)公司辦理《土地使用權(quán)證》，引起行政訴訟，涉及三個方面的問題，第一，小區(qū)業(yè)主委員會即原告有無本案訴訟主體資格；第二，被告某市政府就“某小區(qū)”小區(qū)地上停車位給第三人某房地產(chǎn)開發(fā)公司核發(fā)《國有土地使用權(quán)證》需要開發(fā)公司提供那些材料；第三，被告某市政府核發(fā)《國有土地使用權(quán)證》是否合法。
1、關(guān)于小區(qū)業(yè)主委員會即原告有無本案訴訟主體資格，存在二種觀點，一是，原告有本案訴訟主體資格。某小區(qū)業(yè)委會是經(jīng)合法產(chǎn)生，并經(jīng)所在地房地產(chǎn)行政主管部門備案的合法組織，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十五條第（五）項的規(guī)定，業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，除召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同等職責(zé)外，還有履行業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)的職責(zé)。原告提交的某小區(qū)業(yè)主大會決議，能夠證明其有權(quán)代表該小區(qū)的業(yè)主就本案爭議的地上停車位事宜主張權(quán)利，并提起訴訟。因此，原告具備本案訴訟主體資格。二是，原告無本案訴訟主體資格。因為《物權(quán)法》沒有賦予業(yè)主委員會提起訴訟的權(quán)利及訴訟主體資格，對侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為提起訴訟的權(quán)利主體是業(yè)主而非業(yè)主委員會及原告不是被訴具體行政行為的相對人，不具備本案訴訟主體資格。筆者贊同第一種觀點。
2、被告某市政府就“某小區(qū)”小區(qū)地上停車位給第三人某房地產(chǎn)開發(fā)公司核發(fā)《國有土地使用權(quán)證》需要開發(fā)公司提供那些材料。根據(jù)《土地登記辦法》的規(guī)定，土地登記分為總登記、初始登記、變更登記和注銷登記等。本案所涉土地登記行為為變更登記。即房屋建設(shè)單位在取得整個建筑小區(qū)的土地使用權(quán)后，依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，對建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位所占有土地而申請的土地使用權(quán)變更登記。《土地登記辦法》第九條規(guī)定：“申請人申請土地登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況提交下列材料：（一）土地登記申請書；（二）申請人身份證明材料；（三）土地權(quán)屬來源證明；（四）地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)；（五）地上附著物權(quán)屬證明”。《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租的方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。” 本案A房地產(chǎn)公司申請時，應(yīng)該向土管部門提供《土地登記辦法》第九條規(guī)定的應(yīng)當(dāng)提交的材料。
3、被告某市政府核發(fā)《國有土地使用權(quán)證》是否合法。存在二種觀點，一是，本案A房地產(chǎn)公司申請時，如果向土管部門提供《土地登記辦法》第九條規(guī)定的應(yīng)當(dāng)提交的材料。那么某市政府核發(fā)《國有土地使用權(quán)證》就是合法的。實踐中，房地產(chǎn)公司申請時，主要是難于提供規(guī)劃部門的規(guī)劃審批文件，即提供的規(guī)劃審批文件能夠證明涉訴的車位屬于規(guī)劃用于停放汽車的車位，還要證明A開發(fā)公司是涉訴車位的合法建設(shè)單位。如果涉訴的車位不屬于規(guī)劃用于停放汽車的車位，那么某市政府核發(fā)《國有土地使用權(quán)證》就不合法。二是，A房地產(chǎn)開發(fā)公司將小區(qū)房屋全部賣給業(yè)主后，小區(qū)的空地和停車位歸全體業(yè)主所有，某市人民政府核發(fā)的42個《國有土地使用權(quán)證》不合法。筆者贊同第一種觀點。
編寫人：湖北省宜昌市西陵區(qū)人民法院向建軍 章富翠
2013年1月10日
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