[ 劉忠發(fā) ]——(2012-11-21) / 已閱10988次
隨著城市化進(jìn)程的加快，拆遷工作大面積展開(kāi)，因拆遷而帶來(lái)的收益使出讓方發(fā)現(xiàn)了其原有房屋的巨大升值潛力，出讓方因而反悔，并以轉(zhuǎn)讓行為違反法律規(guī)定、房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效為由，要求受讓方返還房產(chǎn)。因此，宅基地上房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛呈激增態(tài)勢(shì)。農(nóng)民宅基地上房屋的轉(zhuǎn)讓?zhuān)涤蓹?quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。本文僅就宅基地上房屋買(mǎi)賣(mài)行為作較為粗淺的探討。
一、宅基地上房屋買(mǎi)賣(mài)的若干情形
農(nóng)村村民因另有住房、住房空閑或農(nóng)轉(zhuǎn)非遷出等原因，將其自己宅基地上所有的房屋自行處分。從受讓方的主體特點(diǎn)上看，包括城市居民、外村村民、本村村民。因本村村民之間買(mǎi)賣(mài)房屋，其當(dāng)事人雙方畢竟沒(méi)有脫離本集體經(jīng)濟(jì)組織，一般爭(zhēng)議不大，進(jìn)入訴訟程序解決爭(zhēng)議的較少。目前主要爭(zhēng)議仍在城市居民和外村村民購(gòu)買(mǎi)房屋的效力問(wèn)題上，主要形式表現(xiàn)在：
1、城市居民取得農(nóng)村村民宅基地上房屋的方式：有依據(jù)繼承、贈(zèng)與等行為取得的；有因農(nóng)轉(zhuǎn)非后仍繼續(xù)持有的；有依據(jù)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議取得的；有購(gòu)得訴爭(zhēng)房屋后又將房屋轉(zhuǎn)賣(mài)本村村民或外村村民的；也有轉(zhuǎn)手賣(mài)給其他城市居民的。
2、外村村民取得本村村民宅基地上房屋的方式：這種情況包括不同省份、市區(qū)之間，乃至同一區(qū)縣不同村鎮(zhèn)之間的房屋買(mǎi)賣(mài)情形。除單純的買(mǎi)賣(mài)行為外，還有轉(zhuǎn)讓后該買(mǎi)方的外村村民又與本村村民結(jié)婚的；有為規(guī)避法律以本村他人的名義購(gòu)買(mǎi)房屋實(shí)際居住的。由于土地所有權(quán)人不同及審批權(quán)限不同，現(xiàn)有訴爭(zhēng)的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議上可見(jiàn)從村委會(huì)到鄉(xiāng)政府蓋章確認(rèn)的多種形式，更以無(wú)任何組織確認(rèn)的情況居多。從宅基地使用權(quán)的權(quán)屬變化上看，訴爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)讓過(guò)程中及其后，宅基地使用權(quán)多以未發(fā)生改變?yōu)橹鳎灿惺茏尫饺〉眯姓䴔C(jī)關(guān)核發(fā)的宅基地使用權(quán)證書(shū)的情況，有取得建房批示許可以及訴爭(zhēng)土地被征為國(guó)有的情形。
由于現(xiàn)有法律規(guī)定不夠完善，不夠詳盡，房屋土地管理行政機(jī)關(guān)又處于以不予核發(fā)證書(shū)為手段的消極管理狀態(tài)，近年來(lái)審判實(shí)踐中對(duì)宅基地上房屋買(mǎi)賣(mài)行為的法律適用問(wèn)題存在諸多爭(zhēng)議。
二、外村農(nóng)民購(gòu)買(mǎi)本村宅基地上住房的效力
關(guān)于外村村民能否購(gòu)買(mǎi)宅基地上房屋的問(wèn)題，房屋土地行政管理部門(mén)認(rèn)為：根據(jù)的相關(guān)規(guī)定，是不允許農(nóng)民將本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的宅基地及房屋賣(mài)給外村農(nóng)民的。其法律依據(jù)為1999年《土地管理法》的第43條規(guī)定，該規(guī)定的內(nèi)容為：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”房屋土地行政管理部門(mén)由此規(guī)定引申出只允許本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓宅基地上的房屋。
關(guān)于如何理解這些規(guī)定的含義，普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為：集體經(jīng)濟(jì)組織成員可以使用本集體經(jīng)濟(jì)的土地辦企業(yè)或建住房，但不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租，因此集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)在法律上是被禁止的。農(nóng)民之間的宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)限定在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部。即使本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間的轉(zhuǎn)讓亦應(yīng)經(jīng)法定機(jī)關(guān)審批方為有效。本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)民之間房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)為無(wú)效。
當(dāng)然，對(duì)此也有相反的觀點(diǎn)。該觀點(diǎn)認(rèn)為：目前已有的規(guī)定都沒(méi)有明確禁止非本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民之間的宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓行為，從土地管理法及北京市等地方性規(guī)定中得出禁止該類(lèi)轉(zhuǎn)讓行為的結(jié)論，只是一種對(duì)法律規(guī)定的理解和引申，該結(jié)論并不準(zhǔn)確。因此，不能在法律沒(méi)有明確禁止性規(guī)定的前提下從法律條文中當(dāng)然理解并引申出禁止某類(lèi)民事行為的含義，并加以廣泛適用。根據(jù)農(nóng)村三級(jí)所有的所有權(quán)狀態(tài)，村內(nèi)各農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組、村集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織均對(duì)其所有的集體土地享有相應(yīng)的處分權(quán)。對(duì)于宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓行為，只要訴爭(zhēng)土地的所有權(quán)人表示同意即可，嚴(yán)格的限制流轉(zhuǎn)不符合客觀存在的人口流動(dòng)狀況及社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)。
三、宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓的審批權(quán)限
1986年《土地管理法》第38條規(guī)定，“農(nóng)村居民建住宅，使用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府批準(zhǔn)。”1999年修訂后的《土地管理法》第62條則修改為：“農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)”。
從目前訟爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議中反映出的情況可見(jiàn)，對(duì)于當(dāng)事人之間的轉(zhuǎn)讓行為有經(jīng)鄉(xiāng)政府相關(guān)部門(mén)蓋章確認(rèn)的，有經(jīng)村委會(huì)蓋章確認(rèn)的，也有當(dāng)事人之間自行簽訂協(xié)議轉(zhuǎn)讓的。整體上處于一種無(wú)序的混亂狀態(tài)。對(duì)于鄉(xiāng)、村兩級(jí)的確認(rèn)行為，其效力是否相當(dāng)，當(dāng)事人則各執(zhí)一詞，意見(jiàn)不一。
關(guān)于宅基地上住房轉(zhuǎn)讓的審批權(quán)尚未見(jiàn)明確的法律規(guī)定，1986年及1999年《土地管理法》的不同規(guī)定，僅表述為農(nóng)村村民建住宅用地，并未明確規(guī)定為轉(zhuǎn)讓行為的審批權(quán)。但土地管理法中審批權(quán)限的變化，可以反映出來(lái)的傾向卻是集體土地的管理趨向嚴(yán)格。
四、司法實(shí)踐中農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力如何認(rèn)定
對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定主要適用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、誠(chéng)實(shí)信用，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的原則。而目前有關(guān)土地管理法規(guī)關(guān)于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的規(guī)定皆為禁止性規(guī)定，而不是強(qiáng)制性效力規(guī)范，不能以此確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。而房屋出賣(mài)方在違規(guī)出賣(mài)房屋獲得利益后，因土地升值、拆遷補(bǔ)償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o(wú)效，違反了誠(chéng)實(shí)信用原則。因此如確認(rèn)此類(lèi)合同無(wú)效，將嚴(yán)重?fù)p害社會(huì)的公序良俗和誠(chéng)實(shí)信用的社會(huì)根基，違反誠(chéng)實(shí)信用的賣(mài)房者獲益，而遵守誠(chéng)實(shí)信用的買(mǎi)房者卻蒙受損失，賣(mài)方贏得了訴訟卻要承擔(dān)高額的締約過(guò)失賠償責(zé)任，而買(mǎi)方獲得了賠償卻要面臨騰房搬遷。
在我國(guó)房屋被賦予了很多社會(huì)意義，房屋不僅是居住場(chǎng)所，也體現(xiàn)為居住人的財(cái)產(chǎn)、社會(huì)依附關(guān)系。尤其是房屋買(mǎi)賣(mài)大多發(fā)生在幾年甚至十幾年前，經(jīng)過(guò)多年的經(jīng)營(yíng)，房屋買(mǎi)受人對(duì)涉案房屋已具有了強(qiáng)烈的認(rèn)同感，建立了較為穩(wěn)定的社會(huì)關(guān)系，確認(rèn)合同無(wú)效意味著買(mǎi)受人穩(wěn)定的生活將面臨巨大改變，在感情上難以接受。并且大多買(mǎi)賣(mài)行為依約履行了合同義務(wù)，出賣(mài)人交付了房屋，買(mǎi)受人入住并支付了房款，很多辦理了房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)；甚至房屋已經(jīng)過(guò)裝修、翻建、改建等添附行為。因此，需要認(rèn)真審查房屋買(mǎi)賣(mài)的現(xiàn)實(shí)情況，包括合同履行、房屋的權(quán)屬、是否經(jīng)過(guò)登記、有無(wú)翻建、是否具備騰房條件等。
在實(shí)踐中要全面考慮到合同無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人利益影響，尤其出賣(mài)人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格差異受到的損失，來(lái)確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力。對(duì)于出賣(mài)人因土地升值或拆遷補(bǔ)償利益，而惡意主張合同無(wú)效的情形，應(yīng)確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。判決要以“有利于妥善解決糾紛、有利于規(guī)范交易行為”為指導(dǎo)，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果，以實(shí)現(xiàn)裁判的法律效果和社會(huì)效果有機(jī)統(tǒng)一。
五、農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力認(rèn)定上應(yīng)當(dāng)注意的幾個(gè)具體問(wèn)題
法官在認(rèn)定農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力上應(yīng)該從以下角度出發(fā)，綜合予以考慮：（1）法律、法規(guī)、部門(mén)規(guī)章和政策；（2）賣(mài)房人的現(xiàn)有居住條件；（3）該房產(chǎn)項(xiàng)下的土地使用權(quán)性質(zhì)；（4）房產(chǎn)交付的實(shí)際情況；（5）房產(chǎn)的增值效應(yīng)。正是基于以上各個(gè)方面的考慮，對(duì)于認(rèn)定為無(wú)效的合同應(yīng)該嚴(yán)格限制，即使認(rèn)定為無(wú)效合同也應(yīng)當(dāng)同時(shí)應(yīng)當(dāng)符合以下要件：(1)不是同一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織的成員；(2)沒(méi)有辦理任何的審批手續(xù)，包括房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證中的任何一樣；(3)土地使用權(quán)仍然屬于集體經(jīng)濟(jì)組織所有，土地的性質(zhì)沒(méi)有任何的改變；(4)賣(mài)方?jīng)]有自己的住處，如果不返還可能對(duì)出賣(mài)人的基本生存條件造成極大的影響。
當(dāng)然，在農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力認(rèn)定上，由于存在著很多不同的情況，不可能一兩個(gè)原則就能應(yīng)對(duì)包羅萬(wàn)象的案件。因此，對(duì)一些特殊情況，還需要法官講究審判策略，做到既合乎法律，又兼顧習(xí)俗和人情。具體而言：
1、對(duì)于已經(jīng)辦理土地、房屋過(guò)戶手續(xù)的合同。法律對(duì)于農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓實(shí)行的是嚴(yán)格限制的原則，結(jié)合轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，如果行政機(jī)關(guān)已經(jīng)辦理了相關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)，應(yīng)當(dāng)視為行政機(jī)關(guān)已經(jīng)批準(zhǔn)了房屋和宅基地的轉(zhuǎn)讓?zhuān)热恍姓䴔C(jī)關(guān)已經(jīng)批準(zhǔn)，那么也是應(yīng)該認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓行為是合法有效的。但是現(xiàn)實(shí)中很多案件都是只辦理了房產(chǎn)證或者土地證中的一個(gè)，對(duì)于只辦理土地證件的案件，筆者認(rèn)為房屋主要是建立在具有土地使用權(quán)的土地之上的，土地使用權(quán)是房屋所有權(quán)的基礎(chǔ)，沒(méi)有土地使用權(quán)何來(lái)的房屋所有權(quán)，既然行政機(jī)關(guān)已經(jīng)批準(zhǔn)了購(gòu)買(mǎi)者具有了該土地的使用權(quán)，因此應(yīng)該認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同是有效的，在可以辦理房屋所有權(quán)證的情況下可以進(jìn)一步去完善相關(guān)手續(xù)。對(duì)于只辦理房屋所有權(quán)證的情況，因?yàn)橘I(mǎi)房人對(duì)于該房產(chǎn)項(xiàng)下的土地沒(méi)有使用權(quán)，也沒(méi)有得到相關(guān)審批機(jī)關(guān)的審批，因此可以認(rèn)定無(wú)效，否則就會(huì)損害集體對(duì)于該土地的使用權(quán)，損害第三人的合法權(quán)益。
2、對(duì)于同一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買(mǎi)賣(mài)行為，因?yàn)榧w成員本身就是該集體的一員，對(duì)于該房屋下的土地使用權(quán)本身從宏觀上就享有，因此不應(yīng)該使用《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，只要是同一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織的成員之間的購(gòu)買(mǎi)行為，都應(yīng)該認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同有效。在該類(lèi)案件的糾紛中有人主張對(duì)于買(mǎi)房人如果已經(jīng)有一套房屋，根據(jù)土地管理法規(guī)定的一戶只能有一處宅基地的相關(guān)規(guī)定，認(rèn)為再次購(gòu)買(mǎi)是違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)該認(rèn)定該買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。筆者認(rèn)為該觀點(diǎn)是不正確的，土地管理法規(guī)定的僅僅是集體經(jīng)濟(jì)組織成員只能申請(qǐng)一處宅基地，不能申請(qǐng)兩處以上的宅基地，而沒(méi)有說(shuō)明一戶不能擁有兩處以上的宅基地，如果不允許擁有兩處以上的宅基地，那么就不能解決農(nóng)民死后房屋的繼承問(wèn)題，因此該觀點(diǎn)是不正確的。
3、對(duì)于原來(lái)屬于集體經(jīng)濟(jì)組織的土地現(xiàn)在已經(jīng)變?yōu)閲?guó)有土地的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題，因?yàn)橹萍s房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的問(wèn)題主要是由土地的使用權(quán)性質(zhì)決定的，農(nóng)村的宅基地使用權(quán)主要是通過(guò)審批的方式取得的，農(nóng)民支付的相關(guān)費(fèi)用很少，被認(rèn)為是國(guó)家給予農(nóng)民的一項(xiàng)福利政策，因此具有一定的專(zhuān)有性和獨(dú)享性。如果土地的性質(zhì)已經(jīng)改變，不屬于集體經(jīng)濟(jì)組織所有了，該專(zhuān)有性和獨(dú)享性也就不復(fù)存在了，制約合同無(wú)效的根本問(wèn)題已經(jīng)解決了，因此應(yīng)該允許自由交易。對(duì)于發(fā)生在土地性質(zhì)改變以前的買(mǎi)賣(mài)行為應(yīng)該怎么處理，有人認(rèn)為合同無(wú)效應(yīng)該自始無(wú)效，不能因?yàn)楹髞?lái)客觀事實(shí)的改變而改變合同的效力問(wèn)題，簽訂合同時(shí)只要無(wú)效，不管以后怎么變化該合同還是無(wú)效的。筆者也不同意該觀點(diǎn)，司法實(shí)踐中，最高人民法院通過(guò)許多的司法解釋對(duì)該類(lèi)合同進(jìn)行了相應(yīng)的規(guī)定，都是規(guī)定在法院法庭辯論終結(jié)之前只要補(bǔ)辦了相應(yīng)的手續(xù)都會(huì)認(rèn)定合同有效，因此對(duì)于該類(lèi)買(mǎi)賣(mài)合同，因?yàn)橥恋氐男再|(zhì)已經(jīng)發(fā)生變化，制約無(wú)效的客觀原因已經(jīng)不存在了，所以也不能認(rèn)定該買(mǎi)賣(mài)行為是無(wú)效的。實(shí)踐中不少法院處理的同類(lèi)案件時(shí)也是采取同樣方式做出的判決，取得了不錯(cuò)的司法和社會(huì)效果。
4、對(duì)于原來(lái)屬于同一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織的買(mǎi)房者購(gòu)買(mǎi)民房后戶口轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)戶口或者變成另外一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其買(mǎi)賣(mài)房屋的合同效力如何認(rèn)定？因?yàn)樵瓉?lái)屬于同一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員，他們之間的買(mǎi)賣(mài)行為是合法有效的，不能因?yàn)閼艨诘淖兓淖兒贤男ЯΓ駝t城鎮(zhèn)戶口的居民也就根本無(wú)法解決繼承農(nóng)村父母的房產(chǎn)問(wèn)題了。
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