[ 劉亞利 ]——(2010-10-19) / 已閱8965次
房屋轉租行為在我國的司法實踐
劉亞利
房屋轉租是指承租人在原有租賃關系的基礎上將租賃物出租給他人使用、收益的行為。對于房屋轉租的立法例，世界各國采用不同的法律規定加以限制。本文就這一問題進行粗淺的探討。
一、各國對房屋轉租的立法比較
少數國家是采取放任主義的立法模式，如法國民法認為轉租是承租人的權利，如果沒有禁止性約定、在不損害出租人利益的情況下，承租人可以轉租。多數國家采取限制主義立法模式如日本、德國等國民法規定，非經出租人同意，承租人不得轉租。還有一些國家如意大利民法采取區別主義立法模式，即區別不同情況，采用放任主義或者限制主義。意大利民法典第1594條規定：“除有相反的約款，承租人有將出租物讓渡他人的轉租權，但未經出租人的同意不得轉賣契約；涉及動產物時，轉租應當有出租人授權或者與習慣相符。”第1642條規定，產生孳息的物品租賃未經出租人同意，承租人不得將租賃物轉租。
我國對于轉租采用限制主義立法模式。即規定，承租人進行轉租必須事先征得出租人的同意。《合同法》第二百二十四條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
二、房屋轉租的法律分類
房屋轉租可分為合法轉租和非法轉租。合法轉租是指承租人征得出租人的同意，將房屋轉租給第三人。非法轉租是指承租人未征得出租人的同意，擅自將房屋轉租給第三人。
（一）采用限制主義立法模式的國家，未經出租人同意的轉租即為非法轉租，會產生一定的法律后果。
一是轉租合同是否有效的問題。對于承租人與次承租人之間的轉租合同的效力問題，目前觀點不太一致。第一觀點認為，只要出租人沒有在租賃合同中禁止承租人轉租，承租人則可以不經承租人的同意而轉租，因承租人并未違反約定，該擅自轉租行為應屬有效。第二種觀點認為，如果出租人并未在租賃合同中約定承租人可以轉租，則說明出租人沒有授權承租人轉租，構成無權處分，該轉租合同無效。第三觀點認為，屬于廣義上的無權處分行為，轉租合同效力待定。筆者認為第三種觀點符合現行的合同自由原則和相對性原理。轉租合同的成立從形式到內容與普通合同并沒有區別，可以類推適用我國《合同法》第五十一條規定，認定轉租合同的效力。《合同法》第五十一條規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”承租人非法轉租，只有在出租人追認時，方有效；如果不追認，則不發生法律效力。因此轉租合同是效力待定合同。
二是出租人的解除權。根據《合同法》第二百二十四條第二款規定，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。此條規定是法律賦予出租人的一項權利，出租人可以選擇行使此項權利即解除租賃合同，也可以放棄此項權利即不解除租賃合同。如果出租人不解除租賃合同，實際上是對已經存在的轉租關系進行了追認，從而使得轉租合同從效力待定的狀態變成了有效的狀態，出租人與承租人之間的關系和普通租賃合同關系相同。如果出租人解除合同，有以下幾種情況值得研究。
《合同法》第二百二十四條第二款規定，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。根據合同相對性原理，出租人只能解除租賃合同。如果出租人選擇了解除租賃合同關系，雖然承租人與次承租人的租賃合同是成立的，但是因為租賃合同解除后，租賃的標的物被出租人收回，造成轉租合同實際不能履行，此時的轉租合同關系只能終止。由此次承租人可以向承租人主張合同不能履行的相關賠償。
對于承租人僅以一部分房屋轉租，出租人是否有權解除合同？《合同法》第二百二十四條的規定是出于保護原出租人利益的考慮，但實際上正常的轉租并不損害原出租人的利益，出租人與承租人簽訂租賃合同的目的無非就是獲取出租關系所帶來的租金收益，轉租行為的發生并不影響出租人實現收益的愿望，也不會對出租人對房屋的所有權產生任何不利的影響。如果承租人的行為對出租人的利益的取得并無不利，那么出租人只能對轉租部分享有解除權，這符合物盡其用原則，也真正實現了利用合同促進經濟效益的功能。當然如果該轉租行為對出租人是不利的，出租人可以解除全部租賃合同，這是基于保護出租人的物權的角度來考慮。
如果轉租合同履行結束后，出租人才發現轉租，出租人是否有權解除租賃合同？筆者認為，轉租合同結束后，出租人無權解除合同。首先，從利益角度看，出租人已經實現了其基于租賃合同所能獲得的期待利益，轉租并沒有損害出租人的利益，如果出租人事后解除合同，無疑只是出于對承租人的不誠信行為來進行報復罷了，對出租人和承租人沒有任何益處，出租人有權利濫用之嫌；其次，從出租人同意的方式講，同意分為明示和默示兩種方式，在雙方合同已經履行完畢，轉租事實已經結束的情況下，法院應該推定出租人為默示同意。
2．承租人非法轉租是否構成侵權以及轉租收益性質的認定
一是是否構成侵權，有的學者認為承租人的轉租構成對出租人所有權的侵權。有的則反對此說,認為出租是物之所有權人通過合同將租賃物的占有、使用、收益權能移轉給承租人，而其自己僅保留處分權能并收取租金作為其他權能轉移的代價。當承租人自行轉租時，盡管出租人與承租人之間的誠信程度受到動搖，租賃物的占有層次增加，受損可能性加大，但承租人應就租賃物的損害向出租人負賠償責任,因而出租人的所有權難說受到了侵害。但反對者并沒有提出出租人以何種訴訟請求來維護自己的權益。筆者認為，根據我國《合同法》轉租須經出租人同意的規定，能否轉租屬于出租人對租賃物享有的處分權能的表現，如果未經出租人同意而轉租，應該構成對所有權的侵害，可以以侵權之訴起訴承租人。
二是非法轉租所得租金性質。有的學說認為是不當得利。有些學者則認為，承租人違法轉租，不屬無權處分行為，且出租人與承租人有租賃關系存在，承租人支付對價而為使用收益，出租人對租賃物已無使用收益之權能，故承租人違法轉租并未使出租人受到損害，從而違法轉租原則上應在租賃契約上求得解決，出租人可終止契約或請求債務不履行之損害賠償，無需借助于不當得利請求權。王利明先生則認為，承租人無權通過轉租而獲取利益，因而對于承租人所獲得的扣除租金部分的剩下的收益部分，可作為不當得利而向出租人返還。筆者認為，出租人因出租房屋而得到租金收益，其對待對價是使承租人取得租賃房屋的使用收益權。雖然承租人進行了轉租，但是出租人在法律上并沒有因為轉租行為而直接受到損害，出租人仍然可以從承租人處獲得租金。因此，轉租人因轉租取得收益，對出租人而言，并不構成不當得利。當然，出租人對因轉租而造成房屋毀損或其他損失的，可以依租賃合同或者侵權之債主張損害賠償責任。
北安市人民法院 劉亞利
