[ 竺雨迪 ]——(2010-8-25) / 已閱10159次
定向購買商品房指標轉(zhuǎn)讓合同的法律性質(zhì)及效力探討
——張某訴熊某買賣合同糾紛案
竺雨迪 肖貞英
【問題提示】
近年來，我國房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向繁榮，房產(chǎn)交易日趨活躍，更出現(xiàn)了像轉(zhuǎn)讓房屋定購指標這樣的新型交易方式。盡管多數(shù)單位規(guī)定內(nèi)部銷售的房屋不能對外轉(zhuǎn)讓，但是買賣購房指標的情況還是屢見不鮮。那么這種買賣合同的法律性質(zhì)和效力如何認定？
【要點提示】
定向購買商品房指標轉(zhuǎn)讓合同實質(zhì)上是對房屋預(yù)期定購資格的轉(zhuǎn)讓，是一種權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，這種權(quán)利屬于可期待物權(quán)的范疇。對于基于特定身份取得的房屋定購資格是否能夠進行轉(zhuǎn)讓，法律、行政法規(guī)沒有強制性規(guī)定，故定向購買商品房指標轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)屬有效，且應(yīng)當?shù)玫饺媛男小?br>
【案情】
原告：張某。
被告：熊某。
張某和熊某均是××市××區(qū)××單位的工作人員。2003年，二人均獲得了所在單位委托開發(fā)商開發(fā)的××小區(qū)定向購買商品房的認購權(quán)。4月，二人達成協(xié)議，熊某將認購該小區(qū)××號房屋的指標轉(zhuǎn)讓給張某，轉(zhuǎn)讓價格為1萬元。熊某收取張某1萬元后，出具收條并在收條上簽注：“全部購房款由張某以熊某的名義直接交納。”之后張某便以熊某的名義分別交納了購房定金7萬元。2005年1月，熊某和張某共同到場選定了以熊某名義定購的房屋。張某以熊某的名義與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》、《補充協(xié)議》，合同原件由張某持有。此外，雙方還達成了購房指標轉(zhuǎn)讓費增加1.5萬元的協(xié)議，但未即時結(jié)清。
2006年下半年，根據(jù)當時的有關(guān)規(guī)定，允許購房戶交納一定費用后辦理購房合同的更名手續(xù)。因熊某認為張某未支付剩余的1.5萬元指標轉(zhuǎn)讓費，拒絕履行更名手續(xù)。此后雙方的更名手續(xù)一直未辦妥，××號房屋一直未交付給張某。
張某遂起訴熊某，請求確認其與熊某之間的購房指標轉(zhuǎn)讓合同有效，并判令熊某將××小區(qū)××號房屋交付給張某。
【審判】
××市××區(qū)人民法院經(jīng)審理認為：
本案系房屋定購指標轉(zhuǎn)讓糾紛，訴爭定購指標指向的房屋是××市××區(qū)××單位統(tǒng)一委托開發(fā)定向銷售的房屋。房屋定購指標轉(zhuǎn)讓是什么法律性質(zhì)的轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓是否有效，成為本案爭議焦點。熊某基于××單位職工的特定身份，有權(quán)取得購買本單位定向銷售房屋的資格。此時，她與張某之間的購房指標轉(zhuǎn)讓實質(zhì)是對其預(yù)期定購房屋資格的轉(zhuǎn)讓，是一種權(quán)利的轉(zhuǎn)讓。事后，購房戶與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，實際取得了購買商品房的資格。張某和熊某約定有償轉(zhuǎn)讓指標，張某也實際支付了轉(zhuǎn)讓費，并以熊某的名義向開發(fā)商交納了購房款，雙方的指標轉(zhuǎn)讓合同已實際履行。對于基于特定身份取得的房屋定購資格是否能夠進行轉(zhuǎn)讓，我國現(xiàn)行法律、行政法規(guī)未作強制性規(guī)定。本案中，張某與熊某關(guān)于房屋定購資格轉(zhuǎn)讓的意思表示真實，開發(fā)商也以允許交納過戶費用辦理房屋更名手續(xù)的方式，對此種轉(zhuǎn)讓予以認可。因此，張某和熊某之間的定向購買商品房指標轉(zhuǎn)讓合同有效，張某和熊某均應(yīng)按合同履行義務(wù)。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四條、第八條、第五十二條、第六十條第一款、第八十八條、第九十四條的規(guī)定，參照湖南省高級人民法院《關(guān)于房屋買賣、租賃糾紛案件適用法律問題的指導(dǎo)意見（試行）》第三條的規(guī)定，判決：一、確認張某和熊某之間關(guān)于轉(zhuǎn)讓房屋認購指標的協(xié)議有效；二、熊某在判決生效后十日內(nèi)，配合張某辦理房屋的更名過戶手續(xù)，相關(guān)費用由張某負擔；三、張某在判決生效后十日內(nèi)，支付給熊某購房指標轉(zhuǎn)讓費1.5萬元；四、駁回張某的其他訴訟請求。
熊某不服原審判決，提起上訴，請求二審法院依法改判。
××市中級人民法院查明的事實與原審查明基本一致。
××市中級人民法院經(jīng)審理認為：
雙方當事人爭議的焦點在于涉案合同的效力。本案中，熊某基于××市××區(qū)××單位職工的特定身份，有權(quán)取得購買單位委托開發(fā)定向銷售房屋的資格，其將購買資格轉(zhuǎn)讓給張某，實質(zhì)上是一種權(quán)利的轉(zhuǎn)讓。該轉(zhuǎn)讓行為系雙方真實意思表示，沒有《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的無效情形，應(yīng)認定為有效合同。故對熊某的上訴理由不予支持。據(jù)此，二審判決：駁回上訴，維持原判。
【評析】
本案的處理主要涉及以下法律問題：1、定向購買商品房指標轉(zhuǎn)讓合同的法律性質(zhì)是什么；2、定向購買商品房指標轉(zhuǎn)讓合同是否有效。
一、定向購買商品房指標轉(zhuǎn)讓合同的法律性質(zhì)是什么
理論界及實務(wù)界對此有兩種觀點：一種觀點認為，轉(zhuǎn)讓定向購買商品房指標是轉(zhuǎn)讓人將其對房屋的權(quán)利和交付房款的義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓給受讓人，屬于合同權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓。筆者認為這種觀點值得商榷。比如在本案例中，熊某雖然取得了房屋購買指標，但若其未與開發(fā)商簽訂購房合同，就不能產(chǎn)生任何有關(guān)定購房屋的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，又如何將其讓與給他人？
另一種觀點認為，定向購買商品房指標轉(zhuǎn)讓合同不同于普通的房屋買賣合同，它所指向的標的并非房屋本身，而是定購房屋的指標，合同所轉(zhuǎn)讓的是一種定購房屋的資格。筆者同意這種觀點。比如說在本案例中，張某與熊某訂立口頭協(xié)議之時，張某對××號房屋的權(quán)利尚停留在一種資格權(quán)利上，張某不能立即、現(xiàn)實地取得所欲定購的房屋的所有權(quán)，但他卻獲得了對未來取得××號房屋所有權(quán)的合理期待。這種期待是一種在交易中現(xiàn)實存在的、有著獨立經(jīng)濟價值的財產(chǎn)利益，已經(jīng)達到了權(quán)利的標準，在法理上應(yīng)歸為一種可期待物權(quán)，屬于債權(quán)的范疇。
二、定向購買商品房指標轉(zhuǎn)讓合同是否有效。
對此主要有兩種觀點。一種觀點認為定向購買商品房指標轉(zhuǎn)讓合同無效，主要理由是：1、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項規(guī)定了“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”。2、轉(zhuǎn)讓房屋定購指標違反了《合同法》第七十九條第一款第（一）項和七部委于2004年通過的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第二十九條、第三十二條等規(guī)定。3、定購特定房屋的資格是與單位職工身份密切相聯(lián)的，轉(zhuǎn)讓房屋定購指標將使不具備職工身份的人享有了作為職工才能享受的福利，不僅會使指標擁有人所在單位利益受到損害，而且還違反了國家相關(guān)稅法規(guī)定。
另一種觀點則認為房屋定購指標轉(zhuǎn)讓合同有效，主要理由是：1、雙方簽訂房屋定購指標轉(zhuǎn)讓合同，是彼此真實意思表示。2、房屋定購指標轉(zhuǎn)讓行為并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，沒有《合同法》第五十二條規(guī)定的合同無效情形。3、房屋定購指標轉(zhuǎn)讓行為并沒有損害第三人的利益，也沒有損害國家和社會公共利益。
筆者認為，定向購買商品房指標轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)屬有效。目前司法實踐中也越來越多的采納了這一觀點。主要理由有：
1．從法律規(guī)定看，對于基于特定身份取得的定購資格的轉(zhuǎn)讓，我國法律、行政法規(guī)并未做強制性規(guī)定。此外，因定向購買商品房指標轉(zhuǎn)讓合同的標的是房屋定購指標而不是房屋本身，所以并不適用《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定。
2．從理論上講，在民法上，奉行“法無禁止即自由”的原則。“法無禁止即自由”強調(diào)私人的權(quán)利和自由不受隨意干預(yù)，強調(diào)私法主體之間的契約自由。作為一種法的理念，其最重要的表現(xiàn)是私法自治。“私法自治給個人提供一種受法律保護的自由，使個人獲得自主決定的可能性。”私法自治是私法主體按照自己的自由意思，在不違反法律的前提下，對自身利益的得失變更做出安排；是平等主體通過自由、平等地協(xié)商，決定他們之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。在法律沒有明確禁止的情況下，私權(quán)主體當事人之間通過平等協(xié)商確立的利益關(guān)系應(yīng)當?shù)玫阶鹬兀粦?yīng)受到干預(yù)和限制。因而在不違反法律強制性規(guī)范和公序良俗的前提下轉(zhuǎn)讓房屋定購指標，也是有著法理基礎(chǔ)的自由。
3．從社會價值取向來看，本案中熊某與張某皆為完全民事行為能力人，意思表示真實，也不存在欺詐、脅迫等情形，更沒有任何事實、證據(jù)證明該協(xié)議侵害了他人和社會的利益。若冒然認定該協(xié)議無效，勢必會助長一種隨意毀約、違背誠實信用原則的不良社會風氣，更有悖于我國《合同法》維護交易穩(wěn)定和維護經(jīng)濟秩序的立法目的。
【經(jīng)驗借鑒】
定向購買商品房指標轉(zhuǎn)讓合同在實際履行過程中，因缺乏足夠的法律依據(jù)，很容易引起糾紛，引發(fā)一些法律問題。像本案中因熊某認為張某未支付剩余的指標轉(zhuǎn)讓費，就拒絕繼續(xù)履行更名手續(xù)，導(dǎo)致張某支付了二十多萬元購房款卻一直無法取得房屋。因此，筆者建議轉(zhuǎn)讓定向購買商品房指標一定要簽訂書面合同。合同應(yīng)當規(guī)定轉(zhuǎn)讓費的數(shù)額、支付期限和方式，以及轉(zhuǎn)讓人將房屋過戶給受讓人的期限和方式。此外還應(yīng)注明：“本房屋由乙××出資購買，房屋所有權(quán)歸乙××，與甲××無關(guān)。”只有這樣，當實際購房人與登記購房人發(fā)生產(chǎn)權(quán)爭議時，才能證明房屋屬于自己，而房屋登記不實，應(yīng)予糾正。否則，如果不重視書面證據(jù)的收集和保存，轉(zhuǎn)讓人一旦反悔，否認轉(zhuǎn)讓房屋定購指標之事而主張自己就是合法的產(chǎn)權(quán)人，受讓人將無法取得房屋產(chǎn)權(quán)，而只能以事實上的借款關(guān)系要求轉(zhuǎn)讓人返還購房款。更有甚者，如果受讓人不能證明購房款由自己實際支付，則其要求轉(zhuǎn)讓人返還購房款的請求也可能成為泡影。
此外，若指標轉(zhuǎn)讓人在取得房屋產(chǎn)權(quán)后拒絕過戶給受讓人，對受讓人應(yīng)怎樣予以救濟？筆者就此對辦理定購房屋更名過戶手續(xù)提一些建議。筆者認為在房屋定購指標轉(zhuǎn)讓合同有效并已經(jīng)實際履行，而房屋登記不實的情況下，可以適用我國《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的更正登記和異議登記制度，來糾正房屋登記簿的不實記載，實現(xiàn)對受讓人的權(quán)利救濟。
更正登記在具體適用中分為三種情形：一、受讓人向房屋登記機構(gòu)申請更名，轉(zhuǎn)讓人書面同意更正，登記機構(gòu)對申請人提交的書面證據(jù)進行審查，予以更正。二、受讓人向房屋登記機構(gòu)申請更名，不論轉(zhuǎn)讓人是否同意更正，登記機構(gòu)經(jīng)審核，認定有證據(jù)證明登記確有錯誤的，予以更正。三、受讓人向房屋登記機構(gòu)申請更名，轉(zhuǎn)讓人不同意更正，雙方爭議一時難以化解，更正的程序較為費時。為了給受讓人的利益提供臨時保護，受讓人可申請異議登記，暫時中斷登記簿的公信力，并在法律規(guī)定的15日內(nèi)向人民法院提起訴訟。
此外，房產(chǎn)登記種類有轉(zhuǎn)移登記和變更登記。變更登記是房屋權(quán)利人改換姓名、名稱，或房屋狀況發(fā)生變化所進行的登記。轉(zhuǎn)移登記是指房屋所有權(quán)主體轉(zhuǎn)移所進行的登記，必須按照有關(guān)規(guī)定足額繳納稅費。筆者認為，在實踐中若通過變更登記來辦理定購房屋的更名手續(xù)，不僅可以免交稅費，還可以簡化程序，縮短時間。
作者單位：竺雨迪，湖南大學法學院在讀碩士；肖貞英，湖南省長沙市芙蓉區(qū)法院。
