[ 劉金鋒 ]——(2011-8-24) / 已閱11490次
《婚姻法》2001年4月28日修改后，第十八條規(guī)定一方的婚前財(cái)產(chǎn)歸夫妻一方所有，這使得有必要區(qū)分財(cái)產(chǎn)是婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是婚后共同財(cái)產(chǎn)，但房屋的不動(dòng)產(chǎn)特性，使得判斷其是否屬于婚前財(cái)產(chǎn)存在復(fù)雜性。2007年10月1日施行的《物權(quán)法》，第九條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。因此，本人認(rèn)為：房屋所有權(quán)的取得應(yīng)以登記為準(zhǔn)，即辦理房產(chǎn)證為準(zhǔn)；在登記前，購(gòu)房人取得的只是要求開(kāi)發(fā)商履行購(gòu)房合同的債權(quán)，并沒(méi)有取得房屋的所有權(quán)。無(wú)論認(rèn)定房屋歸誰(shuí)所有，都應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，合理處理離婚時(shí)房屋分割問(wèn)題。除按《婚姻法》第十九條規(guī)定夫妻雙方有財(cái)產(chǎn)約定以外，婚姻關(guān)系中的房屋權(quán)屬可細(xì)分為以下一些情形。
一、夫妻一方婚前購(gòu)買(mǎi)房屋，婚前已登記在一方名下
該房屋歸購(gòu)房人所有、屬其個(gè)人財(cái)產(chǎn)。若有按揭貸款，以婚后收入清償?shù)模瑧?yīng)當(dāng)認(rèn)定為以共同財(cái)產(chǎn)清償個(gè)人債務(wù)。在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)由擁有房屋一方以其個(gè)人財(cái)產(chǎn)將婚姻期間償還的全部貸款的一半及該部分款項(xiàng)對(duì)應(yīng)的房屋增值部分補(bǔ)償給另一方（若被補(bǔ)償?shù)氖桥剑瑒t應(yīng)適當(dāng)多補(bǔ)償），剩余未歸還的債務(wù)為個(gè)人債務(wù)。此種情況下，應(yīng)適用《最高法院婚姻法解釋三》第十條的規(guī)定。
二、夫妻一方婚前購(gòu)買(mǎi)房屋，婚后登記在購(gòu)買(mǎi)一方名下
《最高法院婚姻法解釋三》第十條的規(guī)定，在此種情況下就存在以下問(wèn)題：1、未明確房屋是個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是共同財(cái)產(chǎn)，2、若視為個(gè)人財(cái)產(chǎn)歸購(gòu)買(mǎi)一方則明顯存在司法解釋與物權(quán)法之物權(quán)因登記取得的規(guī)定相沖突，3、若屬共同財(cái)產(chǎn)，則未登記姓名的一方有權(quán)直接進(jìn)行夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割，并非依據(jù)本條規(guī)定獲得補(bǔ)償性質(zhì)。因此，筆者認(rèn)為應(yīng)按以下方式處理比較合理合法。物權(quán)依登記取得，則該房屋應(yīng)歸夫妻雙方共有、屬共同財(cái)產(chǎn)。若有按揭貸款，也轉(zhuǎn)為共同債務(wù)。婚前購(gòu)房一方支付的首付款及按揭還款，其未明確表示歸共同所有的，應(yīng)屬其個(gè)人財(cái)產(chǎn)。在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)先以房子的價(jià)值補(bǔ)償歸還該款，雙方再對(duì)房屋進(jìn)行分配，分割后尚未還清的按揭貸款屬取得房屋方的個(gè)人債務(wù)。雙方分割時(shí)，未登記姓名的一方當(dāng)然有權(quán)要求該共同房產(chǎn)歸自己，或雙方約定分割歸未登記的一方。《最高法院婚姻法解釋三》第十條的規(guī)定的是“可以”判歸登記的一方，當(dāng)然也可以判歸未登記的一方。
三、夫妻一方婚前購(gòu)買(mǎi)房屋，登記在雙方方名下
該房屋歸夫妻雙方共有、屬共同財(cái)產(chǎn)。無(wú)論是婚前還是婚后，登記在雙方名下的行為，應(yīng)認(rèn)定為明示放棄個(gè)人所有，轉(zhuǎn)為共同所有。婚前一方支付的首付款也轉(zhuǎn)化為共同財(cái)產(chǎn)。若有按揭貸款，也轉(zhuǎn)為共同債務(wù)。在離婚時(shí)，雙方直接對(duì)房屋進(jìn)行分配，雙方互不補(bǔ)償；但可以考慮一方對(duì)房屋取得貢獻(xiàn)較大，適當(dāng)多分。
四、夫妻雙方婚前共同出資購(gòu)買(mǎi)房屋，婚前登記在一方名下
該房屋歸登記一方所有、屬其個(gè)人財(cái)產(chǎn)。另一方的購(gòu)房出資，未明確表示歸共同所有的，仍屬其個(gè)人財(cái)產(chǎn)。若有按揭貸款，以婚后收入清償?shù)模瑧?yīng)當(dāng)認(rèn)定為以共同財(cái)產(chǎn)清償個(gè)人債務(wù)。在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)由擁有房屋一方補(bǔ)償返還給另一方支付的購(gòu)房出資款以及婚姻期間償還的全部貸款的一半及全部款項(xiàng)對(duì)應(yīng)的房屋增值部分，剩余未歸還的債務(wù)為登記姓名一方的個(gè)人債務(wù)。
五、夫妻雙方婚前共同出資購(gòu)買(mǎi)房屋，婚后登記在一方名下，或登記在雙方名下
該房屋歸夫妻雙方共有、屬共同財(cái)產(chǎn)。若有按揭貸款，也轉(zhuǎn)為共同債務(wù)。在離婚時(shí)，雙方直接對(duì)房屋進(jìn)行分配，雙方互不補(bǔ)償。
六、夫妻一方所有的房屋，婚姻關(guān)系存續(xù)期間的收益
該房屋收益（如租金）歸共同所有，屬共同財(cái)產(chǎn)。根據(jù)《最高法院婚姻法解釋二》第十一條規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資取得的收益，屬于其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)。但根據(jù)《最高法院婚姻法解釋二》第五條規(guī)定，該房屋的自然增值應(yīng)屬個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
七、父母為子女出資購(gòu)房
若非借貸，即為贈(zèng)與。若產(chǎn)權(quán)證登記在雙方名下或出資人子女的配偶名下的，則視為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，房屋歸夫妻共有，父母無(wú)權(quán)對(duì)房屋主張所有權(quán)。若產(chǎn)權(quán)證登記在出資人子女一方名下的，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
《最高法院婚姻法解釋三》第七條的規(guī)定：由雙方父母出資購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。如此規(guī)定，若在婚后登記在一方名下固然無(wú)問(wèn)題，但若在婚前登記在一方名下，甚至最終并未結(jié)婚，則登記方取得房屋所有權(quán)，應(yīng)為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，未登記方僅為取得了債權(quán)，沒(méi)有房屋共有權(quán)，認(rèn)定為按份共有是錯(cuò)誤的。
八、婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買(mǎi)房屋，并已辦理房屋權(quán)屬登記的
該房屋歸雙方所有，屬雙方共同財(cái)產(chǎn)。無(wú)論登記在一方還是雙方的名下，房屋所有權(quán)人都是夫妻雙方。
九、婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買(mǎi)房屋，離婚時(shí)尚未辦理權(quán)屬登記的
根據(jù)《最高法院婚姻法解釋二》第二十一條規(guī)定，離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。若離婚后登記在雙方名下的，則該房屋歸雙方共同所有，屬共同財(cái)產(chǎn)；若離婚后登記在一方名下的，則歸一方所有，屬其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，剩余未償還的按揭貸款，也屬其個(gè)人債務(wù)。取得房屋一方有義務(wù)補(bǔ)償返還另一方因購(gòu)買(mǎi)房屋而在婚姻期間支付的一半的購(gòu)房款及對(duì)應(yīng)的增值。
十、夫妻共有房屋的價(jià)值及歸屬
根據(jù)《最高法院婚姻法解釋二》第二十條規(guī)定，雙方對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)中的房屋價(jià)值及歸屬無(wú)法達(dá)成協(xié)議時(shí)，人民法院按以下情形分別處理：（一）雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競(jìng)價(jià)取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許；（二）一方主張房屋所有權(quán)的，由評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)價(jià)格對(duì)房屋作出評(píng)估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償；（三）雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣(mài)房屋，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。
作者成都劉金鋒律師，QQ號(hào)：675103992
