[ 奚正輝 ]——(2009-11-5) / 已閱11340次
客戶撤銷居間協(xié)議――無須支付傭金
奚正輝
案例：
2008年12月20日，馬女士委托一家中介公司（以下簡稱“該中介”）出售上海市鎮(zhèn)寧路一套房屋，掛牌價(jià)格為654萬，簽署了《房地產(chǎn)出售獨(dú)家委托協(xié)議》，協(xié)議約定代理期限3個(gè)月，代理期限內(nèi)馬女士不得委托其他公司出售該房屋。該中介帶幾組客戶查看房屋，但是沒有人出價(jià)購買。后另外一家中介公司信義房屋找到了客戶愿意購買，雙方于2009年1月8日簽署了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，合同價(jià)格為620萬元，馬女士向信義房屋支付了傭金6萬元。
后該中介找到馬女士要求支付傭金，因?yàn)轳R女士違反了獨(dú)家委托協(xié)議。中介公司稱：若不支付傭金，就告馬女士，查封該房屋。馬女士擔(dān)心影響該房屋的交易，于2009年1月13日簽署了一份《協(xié)議》，約定馬女士于該房屋交易過戶當(dāng)天向該中介支付傭金62000元。
該房屋交易過戶完畢，馬女士沒有向該中介支付傭金，故該中介起訴到法院要求支付傭金及逾期付款的利息。
馬女士接到訴狀后找到本律師，本律師聽了案情后，覺得馬女士后面的《協(xié)議》簽壞了，不應(yīng)該簽署《協(xié)議》答應(yīng)支付62000元的傭金。因?yàn)閰f(xié)議是雙方簽署的，成立并生效了，馬女士同意支付傭金，現(xiàn)在又違約不支付，違反誠實(shí)信用原則，很難得到法院的支持。除非這份協(xié)議被撤銷，馬女士就可以不履行該協(xié)議，于是本律師起草了反訴狀，要求撤銷事后雙方簽署的《協(xié)議》。
庭審中，就該協(xié)議到底可不可以撤銷？協(xié)議約定的62000元屬于什么性質(zhì)？原被告雙方律師發(fā)生了激烈的辯論。
本律師的代理意見有如下幾點(diǎn)：
一、 根據(jù)合同法的規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同機(jī)會或提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬；居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費(fèi)用。本案中，該中介公司沒有促成房屋買賣合同的成立，房屋買賣合同是由信義房屋促成的，故馬女士無須向該中介支付傭金，而是向信義房屋支付傭金，而馬女士已經(jīng)向信義房屋支付了傭金。
二、 馬女士與該中介簽署的《獨(dú)家委托協(xié)議》是該中介為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定的，代理期限3個(gè)月，代理期限內(nèi)不得委托其他中介出售的條款為事先打印，該中介未提供證據(jù)證明其與馬女士曾就該條款進(jìn)行了協(xié)商確認(rèn)，該條款限制了馬女士通過其他中介公司居間出售該房屋的交易自由，排除了馬女士的主要權(quán)利，而且與當(dāng)前本市的房產(chǎn)市場交易習(xí)慣不符，應(yīng)屬無效。而之后簽署的《協(xié)議》是基于《獨(dú)家委托協(xié)議》，馬女士為了解除之前的獨(dú)家委托協(xié)議，才簽署了之后的《協(xié)議》，而且協(xié)議約定62000元明顯過高，違背了民事活動公平和等價(jià)有償原則，何況馬女士已經(jīng)為該交易向信義房屋支付了6萬元傭金。現(xiàn)馬女士要求撤銷該協(xié)議是具有事實(shí)和法律依據(jù)的。
三、 該協(xié)議約定的62000元性質(zhì)是違約金，因?yàn)轳R女士違反了《獨(dú)家委托協(xié)議》，故愿意賠償該中介62000元違約金，那么本案中的違約金明顯過高，故要求調(diào)低違約金的數(shù)額。《合同法》第113條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失。第114條：約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。本案中該中介沒有證明其有實(shí)際損失。
本律師認(rèn)為本案中首先要爭取撤銷該協(xié)議，協(xié)議撤銷了，該中介要求支付62000元就沒有依據(jù)了；若不能撤銷，就認(rèn)定62000元是違約金，且該違約金過高，明顯高于該中介的實(shí)際損失，要求降低。后法院也采納了本律師的代理意見，最后法院為了避免訴累，考慮到馬女士也是愿意支付一定的居間必要費(fèi)用，判決如下：一、撤銷雙方于2009年1月13日簽署的《協(xié)議》；二、馬女士向該中介支付6000元。
律師建議：客戶在委托中介公司買賣房屋或租賃房屋時(shí)，不要簽署獨(dú)家代理協(xié)議，這限制客戶通過其他中介成交的權(quán)利。若客戶不小心簽署了獨(dú)家代理協(xié)議，事后又通過其他中介成交了，那么不要去承諾向該中介支付違約金，以免訴訟。
上海中匯律師事務(wù)所 奚正輝 律師
