[ 袁中強(qiáng) ]——(2009-8-4) / 已閱15359次
房地產(chǎn)抵押權(quán)效力的探討
袁中強(qiáng)
【案情簡(jiǎn)介】
1997年3月7日，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行武漢市分行A辦事處與武漢B藥業(yè)有限公司簽訂了一份武農(nóng)銀承兌協(xié)字97年第040011號(hào)《銀行承兌協(xié)議書(shū)》。其內(nèi)容為：收款人：武漢某鏈條標(biāo)牌廠第一門(mén)市部；付款人為B藥業(yè)有限公司，匯款金額為400萬(wàn)元，其中協(xié)議第二條約定申請(qǐng)人以武漢C制革廠自有房地產(chǎn)作為本協(xié)議載明承兌的擔(dān)保，同日A辦事處提供填充格式的合同文本由C制革廠與A辦事處簽訂了武農(nóng)銀抵合字97年第040011號(hào)《抵押合同》一份，C制革廠抵押物的價(jià)值經(jīng)有權(quán)部門(mén)評(píng)估為699萬(wàn)元整，抵押擔(dān)保的范圍包括承兌申請(qǐng)人根據(jù)主合同向抵押權(quán)人申請(qǐng)承兌400萬(wàn)元票款本金及其利息，違約金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。抵押擔(dān)保的期限為自設(shè)定抵押之日起至擔(dān)保范圍的全部本息清償完畢止。當(dāng)月12日A辦事處和C制革廠分別在權(quán)利物資清單上簽字加蓋印章。C制革廠持相關(guān)文件到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理了房屋岸房他97字第026號(hào)他項(xiàng)權(quán)證，之后交給A辦事處。但A辦事處沒(méi)有按武農(nóng)銀承兌協(xié)字97年第040011號(hào)合同約定向承兌申請(qǐng)人開(kāi)具承兌匯票。
1997年4月18日A辦事處與B藥業(yè)有限公司簽訂了一份武農(nóng)銀承兌協(xié)字97年第040021號(hào)協(xié)議，C制革廠又與A辦事處簽訂武農(nóng)銀抵合字97年第040021號(hào)抵押合同，但該合同中無(wú)任何具體抵押物內(nèi)容，也沒(méi)有進(jìn)行抵押登記。同日B藥業(yè)有限公司與A辦事處簽訂了一份價(jià)值為160萬(wàn)元的質(zhì)押合同。1997年4月25日 A辦事處依據(jù)武農(nóng)銀承兌協(xié)字97年第040021號(hào)協(xié)議，向承兌申請(qǐng)人的收款人開(kāi)出了400萬(wàn)元承兌匯票。
由于B藥業(yè)有限公司沒(méi)有依約定全額償還A辦事處兌付的400萬(wàn)元。1999年10月12日，A辦事處根據(jù)武農(nóng)銀承兌協(xié)字第040021號(hào)協(xié)議的約定向B藥業(yè)有限公司和C制革廠發(fā)催收通知，要求B藥業(yè)有限公司和C制革廠抓緊還所欠銀行為其墊付的資金，本息合計(jì)299.6萬(wàn)元沒(méi)能實(shí)現(xiàn)的債權(quán)。依據(jù)相關(guān)金融政策與措施將其債權(quán)剝離轉(zhuǎn)讓給中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司D辦事處。
2002年8月，C制革廠以1997年3月7日B藥業(yè)有限公司與A辦事處所簽的武農(nóng)銀承兌協(xié)字97年第040011號(hào)協(xié)議沒(méi)有生效，也沒(méi)有實(shí)際履行其債權(quán)不成立，因而其抵押擔(dān)保也不成立為由，將D辦事處告上法庭，請(qǐng)求將岸房他97字第026房屋他項(xiàng)權(quán)證予以注銷(xiāo)。
在審理過(guò)程中，原、被告對(duì)04001號(hào)抵押合同及岸房他97字第026號(hào)房屋他項(xiàng)權(quán)證以及該協(xié)議未履行的真實(shí)性均無(wú)異議。但對(duì)040011號(hào)抵押合同的效力產(chǎn)生了重大的分歧。原告主張既然040011號(hào)合同沒(méi)有履行，擔(dān)保沒(méi)有擔(dān)保債權(quán)，抵押無(wú)效應(yīng)當(dāng)撤銷(xiāo)，040021號(hào)抵押合同沒(méi)有抵押物，沒(méi)有設(shè)定抵押。被告主張兩份抵押合同都是有效的，040011號(hào)抵押合同是040021號(hào)合同的前置程序，依銀行慣例要先辦理好房屋抵押的他項(xiàng)權(quán)證之后才能開(kāi)出承兌匯票款。
法院認(rèn)為：1997年3月7日，原告（C制革廠）與A辦事處為武農(nóng)銀承兌協(xié)字第040011號(hào)協(xié)議所簽訂的武農(nóng)銀抵合字97第040011號(hào)抵押合同，是雙方的真實(shí)意思表示，并依法辦理抵押登記，領(lǐng)取了房屋他項(xiàng)權(quán)證，抵押合法有效。但由于武農(nóng)銀承兌協(xié)字97年第040011號(hào)協(xié)議作為主合同根本沒(méi)有履行且已超過(guò)履行期限，作為主合同的武農(nóng)銀抵合字97年第040011號(hào)抵押合同的擔(dān)保責(zé)任也就隨之消滅，遂判決準(zhǔn)予其請(qǐng)求。
【案例分析】
本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是房地產(chǎn)抵押權(quán)的法律效力，他項(xiàng)權(quán)證的法律地位如何界定。
一、房地產(chǎn)抵押
在我國(guó)房地產(chǎn)的抵押由《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》作出相關(guān)規(guī)定：《擔(dān)保法》第三十三條，抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)本法第三十四條所列財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償，第三十六條；以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押，以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。這是我國(guó)法律對(duì)單獨(dú)以房屋或土地使用權(quán)抵押的行為采取的“房隨地走”和“地隨房走”的雙向原則，也是因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)和房屋所有權(quán)之間存在著依附關(guān)系習(xí)慣上稱(chēng)謂“房屋抵押”即包括土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的抵押。
二、抵押登記
1、抵押合同的簽訂
首先抵押合同的形式依《擔(dān)保法》第三十八條之規(guī)定：抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式訂立抵押合同。
其次抵押合同的內(nèi)容也由該法第三十九條作了明確的規(guī)定，抵押合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
（一） 被擔(dān)保的主債權(quán)種類(lèi)、數(shù)額。
（二） 債務(wù)人履行債務(wù)的期限。
（三） 抵押物的名稱(chēng)、數(shù)量、質(zhì)量狀況所在地、所有權(quán)權(quán)屬或
者使用權(quán)權(quán)屬。
（四） 抵押擔(dān)保的范圍。
（五） 當(dāng)事人認(rèn)為需要約定其他事項(xiàng)。
筆者認(rèn)為上述四項(xiàng)必須具備的要件是抵押合同的重要內(nèi)容缺一不可，即使不完全具備可以補(bǔ)正，這里可以補(bǔ)正同樣是必須的，其第五項(xiàng)是備用性的、選擇性的即雙方當(dāng)事人共同認(rèn)可的。
2、抵押合同的效力
抵押合同經(jīng)雙方簽字后，即對(duì)雙方具有約束力，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)、特定物的生效條件是經(jīng)登記才能生效。《擔(dān)保法》第四十一條，當(dāng)事人以本法第四十二規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效，第四十二條列舉了必須登記的抵押物及登記部門(mén)。辦理抵押物登記的部門(mén)如下：
（一） 以無(wú)地上定作物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用
權(quán)證書(shū)的土地管理部門(mén)。
（二） 以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押
的，為縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)。
（三） 以林木抵押的，為縣級(jí)以上林木主管部門(mén)。
（四） 以航空器、船舶、車(chē)輛抵押的為運(yùn)輸工具的登記部門(mén)。
（五） 以企業(yè)的設(shè)備和其他動(dòng)產(chǎn)抵押的，為財(cái)產(chǎn)所在地的工商行政管理部門(mén)。
凡是以房地產(chǎn)作為抵押物是必須進(jìn)行登記的，不登記的抵押合同是沒(méi)有法律效力的。但我之理解抵押合同只要雙方一簽字即對(duì)雙方具有約束力，登記行為是我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、特定物設(shè)定的一種公示制度。抵押登記也是這種公示制度延伸，它的目的與在于保護(hù)第三人的合法權(quán)益。
關(guān)于抵押權(quán)登記最高人民法院對(duì)此作了解釋。
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